Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont LA solution pour investir dans l'immobilier sans gérer de locataires, sans travaux, sans contraintes.

Je vous explique tout simplement, comme si on prenait un café à Sautron.

🤔 C'est Quoi Exactement une SCPI ?

Imaginez : vous investissez dans l'immobilier (bureaux, commerces, résidences) sans acheter un bien en entier, sans gérer les locataires, et sans vous occuper des travaux. C'est exactement ce que permet une SCPI.

Une SCPI, c'est :

• Une société qui collecte de l'argent auprès d'investisseurs comme vous
• Elle achète et gère un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, logements, santé…)
• Les loyers perçus sont redistribués aux investisseurs chaque trimestre
• Tout est géré par des professionnels : vous n'avez rien à faire

En résumé : Vous achetez des parts de SCPI (comme des actions, mais pour de l'immobilier), et vous recevez des loyers réguliers. Simple, non ?

Les 3 types de SCPI

✅ Les Avantages des SCPI (Pourquoi C'est Intéressant)

1. Revenus Passifs Réguliers

Vous recevez des loyers tous les trimestres, sans rien faire. En 2024-2025, le rendement moyen des SCPI de rendement tourne autour de 4% à 6% par an (net de frais de gestion). C'est bien plus qu'un Livret A ou une assurance-vie en fonds euros.

2. Gestion Déléguée (Zéro Contrainte)

La société de gestion s'occupe de TOUT :

• Recherche et achat des immeubles
• Recherche des locataires (entreprises, commerces…)
• Encaissement des loyers
• Gestion des travaux et de l'entretien
• Gestion des impayés et litiges

Vous ? Vous recevez juste vos loyers chaque trimestre. C'est l'investissement immobilier le plus simple du monde.

3. Diversification (Moins de Risques)

Avec une SCPI, vous ne misez pas tout sur un seul bien. Votre argent est réparti sur des dizaines, voire des centaines d'immeubles, dans différentes villes, différents secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique…).

Avantage : Si un locataire part, si un immeuble a des soucis, ça n'impacte qu'une toute petite partie de votre investissement. Votre risque est dilué.

4. Accessible Dès 1 000€

Pas besoin de 100 000€ ou 200 000€ comme pour acheter un appartement. Les SCPI sont accessibles dès 1 000€ à 5 000€ selon les sociétés. Vous pouvez commencer petit et augmenter progressivement.

5. Mutualisation des Frais

Les frais (notaire, gestion, travaux) sont mutualisés entre tous les investisseurs. Vous bénéficiez des avantages de l'immobilier professionnel (meilleurs baux, locataires fiables) sans payer les frais en solo.

⚠️ Les Inconvénients des SCPI (Soyons Honnêtes)

Les SCPI, c'est génial, mais ce n'est pas magique. Voici les points à bien comprendre avant d'investir :

1. Liquidité Limitée

Une SCPI, ce n'est pas un livret A. Vous ne pouvez pas retirer votre argent du jour au lendemain. Si vous voulez revendre vos parts, ça peut prendre quelques semaines à plusieurs mois selon le marché.

2. Frais d'Entrée (Frais de Souscription)

Quand vous achetez des parts de SCPI, vous payez des frais d'entrée (comme chez le notaire). En moyenne : 8% à 12% du montant investi.

💡 Exemple concret d'impact des frais : Vous investissez 10 000€ avec 10% de frais :

• Frais prélevés : 1 000€ (10% de 10 000€)
• Valeur de revente immédiate de vos parts : 9 000€ (si vous revendez tout de suite)
• MAIS le rendement annuel est calculé sur : 10 000€ (le montant total investi initial)
• Revenus annuels (5%) : 500€/an (5% de 10 000€, et non 5% de 9 000€)

📌 En résumé : Les frais d'entrée (8-12%) réduisent la valeur de revente immédiate, mais ne changent pas le calcul du rendement annuel. C'est pourquoi les SCPI sont des placements long terme (8-10 ans minimum) : les frais sont amortis progressivement par les revenus réguliers.

3. Risque de Baisse des Loyers

Les loyers peuvent fluctuer selon le marché immobilier, l'occupation des locaux, la qualité des locataires. Le rendement passé ne garantit pas le rendement futur.

C'est pour ça que je recommande toujours de choisir des SCPI solides, bien gérées, avec un patrimoine diversifié.

4. Fiscalité (Revenus Imposables)

Les loyers perçus sont imposés à votre TMI (Tranche Marginale d'Imposition) + 17,2% de prélèvements sociaux. Si vous êtes dans la tranche à 30%, vous payez environ 47% d'impôts sur vos revenus SCPI.

Solutions : Les SCPI étrangères (par exemple pas de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %) , OU Investir via une assurance-vie (fiscalité allégée après 8 ans), ou choisir des SCPI fiscales pour défiscaliser.

5. Risque de Perte en Capital

Le prix des parts peut varier. Si le marché immobilier baisse, la valeur de vos parts peut baisser aussi. Comme tout investissement, il y a un risque.

💰 Fiscalité des SCPI : Ce Qu'il Faut Savoir

Revenus SCPI (Loyers)

• Imposition : TMI (0%, 11%, 30%, 41%, 45%) + 17,2% prélèvements sociaux
• La fiscalité des SCPI en assurance vie: Investir en SCPI via l’assurance vie permet de profiter de la fiscalité avantageuse du contrat : les revenus ne sont imposés qu’en cas de rachat, sans application de la fiscalité des revenus fonciers. Après 8 ans, un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) s’applique, puis les gains sont taxés à 7,5 % jusqu’à 150 000 € de versements (12,8 % au-delà), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Plus-Value à la Revente

Si vous revendez vos parts avec une plus-value :

• Abattement pour durée de détention : 6% par an de la 6e à la 21e année pour l'IR, 1,65% à partir de la 6e année pour les prélèvements sociaux
• Exonération totale : Après 22 ans pour l'IR, après 30 ans pour les PS

🇪🇺 SCPI Européennes : L'Astuce Fiscale pour TMI Élevé

Si vous êtes dans une tranche marginale d'imposition élevée (41% ou 45%), les SCPI européennes sont une excellente option pour optimiser votre fiscalité.

Exemple : Une SCPI allemande avec 5% de rendement brut peut vous rapporter 3,5% net (TMI 41%) au lieu de 2,8% net avec une SCPI française. Sur 100 000€, c'est 700€ de plus par an !

👤 3 Cas Pratiques Particuliers

Voici 3 situations concrètes d'investissement SCPI pour générer des revenus passifs sans gestion locative, idéales après un héritage, une vente immobilière, ou pour compléter sa retraite :

Cas n°1 : Stéphanie, 58 ans, retraitée à Sautron — Héritage 500 000€

Cas n°2 : Claire, 42 ans, salariée à Nantes — Nue-Propriété 8 ans

Cas n°3 : Marc, 55 ans, indépendant à Sautron

🔧 Le Démembrement : Technique Avancée pour Optimiser

Le démembrement de propriété est une stratégie puissante mais méconnue. Elle consiste à séparer la nue-propriété (propriété du bien) de l'usufruit (droit de percevoir les loyers).

👉 Option 1 : Acheter la Nue-Propriété (Pour Ceux Qui N'ont Pas Besoin de Revenus Immédiats)

Exemple concret :

Une part de SCPI coûte 1 000€ en pleine propriété. En nue-propriété sur 10 ans, vous l'achetez 600€ (décote 40%). Après 10 ans, vous récupérez la pleine propriété (valeur 1 000€ + valorisation) sans payer d'impôt pendant 10 ans. Vous avez économisé 400€ à l'achat !

👉 Option 2 : Acheter l'Usufruit (UNIQUEMENT Pour Sociétés Soumises à l'IS)

💡 Note importante : L'usufruit de SCPI est quasi-exclusivement intéressant pour les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS). Pour les particuliers, la nue-propriété (option 1) est bien plus avantageuse fiscalement.

Une société peut acquérir uniquement l'usufruit temporaire (le droit de percevoir les revenus locatifs) sur une durée déterminée (5, 10 ou 15 ans). Ce droit s'inscrit à l'actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle, permettant un amortissement comptable linéaire sur la durée du démembrement. À l'échéance, l'usufruit s'éteint automatiquement et la pleine propriété revient au nu-propriétaire (sans revente nécessaire).

📊 Cas Concret Société : 80 000€ d'Usufruit SCPI sur 5 ans

Contexte : Une SAS dispose de 80 000€ de trésorerie excédentaire qu'elle souhaite optimiser fiscalement via un investissement en usufruit SCPI.

Traitement comptable et fiscal :

• Prix de l'usufruit : 80 000€ (durée 5 ans)
• Décote usufruit : Environ 80% par rapport à la pleine propriété (usufruit temporaire 5 ans)
• Équivalent pleine propriété : Environ 400 000€ (80 000€ / 0,20)
• Rendement SCPI : 5,5% par an calculé sur la valeur pleine propriété = 22 000€/an de revenus locatifs
• Amortissement linéaire comptable : 80 000€ / 5 ans = 16 000€/an (charge déductible de l'assiette fiscale)
• Taux IS : 25%

Bilan Total sur 5 ans :

• Capital investi (usufruit 5 ans) : 80 000€
• Revenus locatifs bruts cumulés : 22 000€ × 5 = 110 000€
• IS total payé sur 5 ans : 1 500€ × 5 = 7 500€
• Revenus nets cumulés après IS : 110 000€ - 7 500€ = 102 500€
• ROI total sur 5 ans : 102 500€ / 80 000€ = 128,1%
• TRI (Taux de Rentabilité Interne) : Environ 5,7%/an net après IS

Source : Auguste Patrimoine - SCPI Usufruit en Société IS

🔑 Autres Astuces Fiscales

• Assurance-vie : Fiscalité allégée après 8 ans (abattement 4 600€/personne sur gains)
• PER (Plan Épargne Retraite) : Déduction fiscale à l'entrée (jusqu'à 35 193€/an)
• SCI IS : Investir via une SCI soumise à l'IS (25% au lieu de TMI)

🎯 Comment Choisir sa SCPI ?

Toutes les SCPI ne se valent pas. Voici mes critères de sélection en tant que conseiller en investissement financier à Sautron :

1. Performance Historique

• Regardez le rendement sur 5 à 10 ans (pas juste 1 an)
• Vérifiez la régularité des versements
• Comparez avec d'autres SCPI du même secteur

2. Taux d'Occupation Financier (TOF)

Le TOF mesure le pourcentage de locaux loués. Un bon TOF : au moins 90%. Plus il est élevé, plus la SCPI génère des revenus stables.

3. Diversification du Patrimoine

• Géographique : France, Europe, international ?
• Sectorielle : Bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel ?
• Locataires : Grands groupes (sécurité) ou PME (rendement) ?

4. Qualité de la Société de Gestion

Renseignez-vous sur la société qui gère la SCPI : expérience, réputation, taille du patrimoine géré. Les leaders du marché : Primonial, Corum, Atland, Sofidy…

5. Frais

• Frais de souscription : 8% à 12% (certaines SCPI ont des frais réduits)
• Frais de gestion :Le rendement affiché est toujours avec les frais de gestion INCLUS
💡 Mon Conseil :

En tant que CGP à Sautron, je sélectionne pour mes clients les SCPI les plus performantes et les mieux adaptées à leur profil. Ne choisissez jamais une SCPI au hasard.

✅ Les SCPI Sont-Elles Faites Pour Vous ?

🎯 Checklist Rapide

Vous cherchez des revenus passifs réguliers

Vous voulez investir dans l'immobilier sans contraintes de gestion

Vous investissez sur le long terme (8-10 ans minimum)

Vous avez déjà une épargne de précaution (3-6 mois de salaire)

Vous cherchez à diversifier votre patrimoine

Vous acceptez un risque modéré pour un meilleur rendement

Si vous cochez au moins 4 cases, les SCPI sont probablement adaptées à votre profil. Si vous cochez les 6, c'est un placement à étudier sérieusement !

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En tant que Conseiller en Investissement Financier (CIF) indépendant à Sautron, proche de Nantes, je vous accompagne sur les SCPI avec :

• Sélection rigoureuse : J'analyse les meilleures SCPI du marché selon votre profil
• Conseil personnalisé : SCPI de rendement, fiscale, en direct, via assurance-vie ou PER ?
• Optimisation fiscale : Je vous aide à minimiser l'impact fiscal selon votre TMI
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• Indépendance totale : Je ne suis lié à aucune banque, je recommande ce qui est VRAIMENT adapté
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⚠️ Avertissement légal : Les informations présentées ont une valeur indicative et pédagogique. Elles ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé. Les SCPI sont des supports d'investissement présentant un risque de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les rendements mentionnés sont des moyennes du marché (4% à 6%) et peuvent varier selon les SCPI et les années. Les revenus générés par les SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Avant tout investissement, consultez un Conseiller en Investissement Financier habilité.

Vincent Auvrignon - OPTIMAVI - Conseiller en Investissement Financier (CIF) • Mandataire d'Intermédiaire d'Assurance (MIA) • Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement (IOBSP) - ORIAS n°25004390 - RCS 980014773 - SIRET 98001477300033 - CNCEF n°25/859930 - RC Pro MMA n°127128662 - Cabinet situé à Sautron (44880), Nantes Métropole, Loire-Atlantique.