Projetez la rentabilité de votre investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier : au comptant, à crédit, en versements mensuels ou en nue-propriété. Gratuit, sans inscription.
Valeur de retrait = valeur de souscription minorée des frais. Vos revenus restent calculés sur la valeur de souscription totale tant que vous conservez vos parts.
| Année | Total investi | Revenus bruts | Revenus nets | Revenus nets / mois | Valeur de souscription (base des revenus) |
Valeur de retrait (nette de frais, en cas de revente) |
Gain en cas de revente |
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Ces frais s'ajoutent en dehors du montant investi. Pour chacun : montant, puis financé (au crédit) ou comptant (apport).
Bilan à la fin du crédit (dette soldée). Gain net = valeur de vos parts − argent réellement sorti de votre poche (apport + frais comptant + efforts mensuels pendant le crédit).
Détail de ce que vous empruntez et de votre apport, puis vos mensualités selon le type de différé.
Mensualités hors assurance emprunteur. Le différé décale l'amortissement : les mensualités pleines démarrent après la période de différé.
Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers imposables, ce qui réduit votre impôt pendant la durée du crédit.
| Année | Mensualité crédit | Revenus bruts | Revenus nets | Cashflow mensuel | Valeur de souscription (base des revenus) |
Valeur de retrait (nette de frais) |
Capital restant dû | Patrimoine net en cas de revente |
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| Année | Total versé | Valeur pleine propriété (toutes les parts, revalorisée) |
Valeur estimée de votre position | Revenus nets de l'année | Impôt et prélèvements sociaux |
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*Estimation au taux de distribution choisi, selon le type de SCPI (française : TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux ; européenne : ≈ 25 % du loyer brut) ; à affiner avec votre conseiller selon votre situation au moment du remembrement.
| Stratégie | SCPI conseillées | Capital SCPI à l'horizon | Revenu net/mois à l'horizon | Objectif | Argent sorti au total | Comment faire |
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Vous souscrivez vos parts de SCPI au prix public, exactement le même qu'en direct. Ce sont les sociétés de gestion qui rémunèrent Optimavi ultérieurement. Concrètement, l'accompagnement ne vous coûte rien de plus :
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de gestion directe. Elles collectent les fonds de plusieurs épargnants pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, logistique, en France et en Europe), générant des revenus potentiels réguliers.
Ce simulateur, mis à jour avec le barème fiscal 2026, vous aide à projeter la rentabilité de votre investissement en SCPI selon quatre stratégies : achat au comptant, achat à crédit (effet de levier), versements mensuels programmés et nue-propriété (démembrement).
Un seul outil, cinq calculs différents. Voici ce que vous pouvez obtenir en quelques secondes, sans inscription ni communication de vos coordonnées.
Indiquez le montant investi et le taux de distribution : le simulateur calcule vos loyers SCPI bruts, mois par mois et sur l'année. Sur 50 000 € placés à 4,91 %, cela représente environ 2 455 € par an, soit près de 205 € par mois avant fiscalité.
La rentabilité réelle ne se limite pas au taux affiché. L'outil déduit les frais de souscription, la fiscalité et, si vous financez à crédit, les intérêts d'emprunt — pour vous donner le rendement net, celui qui compte vraiment.
Les revenus de SCPI françaises sont imposés comme des revenus fonciers : votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La simulation de l'impôt sur le revenu SCPI est intégrée : renseignez votre TMI et vous voyez immédiatement ce qu'il vous reste, net d'impôt.
Les SCPI investies hors de France (Allemagne, Pays-Bas, Espagne…) ne subissent pas la CSG/CRDS : les 17,2 % de prélèvements sociaux ne s'appliquent pas. Leurs revenus sont imposés dans le pays où se situe l'immeuble, et le taux dépend donc de chaque pays.
En moyenne, comptez environ 25 % du loyer brut en impôt pour la part européenne. Autrement dit : si le rendement brut affiché est de 8 %, il vous reste environ 6 % net dans la poche. C'est cette moyenne de 25 % que le simulateur applique à la part de SCPI européennes que vous indiquez.
Vous préférez investir progressivement plutôt qu'en une fois ? La simulation avec versements mensuels projette la constitution de votre capital dans le temps, en réinvestissant ou non les loyers perçus. Les versements programmés existent aussi en nue-propriété, en durée dégressive ou en durée glissante : voir l'onglet Nue-propriété du simulateur.
Trois modes de détention, trois résultats très différents. Le rendement à crédit intègre l'effet de levier et la déductibilité des intérêts ; le mode nue-propriété chiffre la décote et l'absence totale de fiscalité pendant le démembrement. Et l'onglet 🎯 Objectif de revenu fait le chemin inverse : vous fixez un revenu cible (par exemple 200 €/mois nets dans 12 ans) et il compare les trois stratégies selon vos ressources.
Aucune donnée demandée. Ce simulateur fonctionne entièrement dans votre navigateur : pas d'e-mail, pas de téléphone, aucun formulaire à remplir pour voir vos résultats.
Accédez à un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, santé, commerces, logistique, Europe) avec un ticket d'entrée accessible, dès quelques centaines d'euros ou 50 €/mois en versements programmés.
Les SCPI versent des revenus potentiels trimestriels ou mensuels, historiquement attractifs comparés à d'autres placements, sans garantie toutefois.
Aucune contrainte de gestion locative : recherche de locataires, travaux et administration sont entièrement pris en charge par la société de gestion.
Oui. Ce simulateur est 100 % gratuit et sans inscription : aucun email, aucun numéro de téléphone, aucune coordonnée n'est demandée. Vous obtenez vos résultats immédiatement, et l'export PDF est libre lui aussi. Si vous souhaitez ensuite être accompagné, c'est vous qui décidez de nous contacter — jamais l'inverse.
Le nantissement consiste à donner un actif en garantie à la banque (vos parts de SCPI elles-mêmes, ou une assurance vie) à la place d'une hypothèque. C'est une technique courante pour financer des parts de SCPI à crédit : la banque prête, et se réserve le droit de récupérer l'actif nanti en cas de défaut. Dans le simulateur, utilisez l'onglet « À crédit » : les calculs sont identiques, seule la garantie du prêt change.
À titre indicatif : 100 000 € placés sur des SCPI à 5,5 % de taux de distribution génèrent environ 5 500 € bruts par an, soit ≈ 458 €/mois. Net de fiscalité (SCPI françaises, prélèvements sociaux inclus), comptez ≈ 330 €/mois à TMI 11 % et ≈ 240 €/mois à TMI 30 % — les SCPI européennes réduisent sensiblement la note. Lancez la simulation ci-dessus avec vos propres paramètres pour un résultat précis et détaillé année par année.
Pour 200 €/mois nets, il faut environ 53 000 € de SCPI européennes à 6 % brut (200 × 12 ÷ (6 % × 0,75)). Trois chemins pour y arriver : épargner au comptant chaque mois, emprunter pour que le capital travaille dès aujourd'hui, ou acheter en nue-propriété avec une décote. L'onglet 🎯 Objectif de revenu du simulateur compare les trois selon votre apport, votre effort d'épargne et votre capacité d'emprunt, et vous montre instantanément la meilleure stratégie.
Une SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. Les revenus générés sont redistribués aux associés sous forme de dividendes, au prorata de leurs parts.
Mais toutes les SCPI ne se valent pas : il existe plus de 200 SCPI sur le marché. Le rôle d'OPTIMAVI est de sélectionner, parmi elles, les SCPI les mieux gérées et les plus diversifiées — à la fois par géographie (France et plusieurs pays européens) et par secteur (bureaux, santé, commerces, logistique). Cette diversification offre à votre investissement une résilience aux fluctuations de marché qu'une SCPI unique ne pourra jamais atteindre.
Les frais de souscription d'une SCPI sont inclus dans le prix de la part : vous ne les payez pas en plus. Tant que vous conservez vos parts, vos revenus sont calculés sur la totalité de votre valeur de souscription. C'est seulement en cas de revente que la valeur de retrait (minorée des frais) s'applique. C'est pourquoi la SCPI est un placement de long terme : avec le temps, revenus cumulés et revalorisation compensent largement cet écart.
Les revenus des SCPI françaises sont imposés comme des revenus fonciers : barème progressif de l'impôt sur le revenu selon votre TMI (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % en 2026), auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Les SCPI européennes investissent dans l'immobilier hors de France (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Italie...). Leurs revenus bénéficient de deux avantages fiscaux majeurs : ils sont exonérés des prélèvements sociaux de 17,2 %, et les conventions fiscales (méthode du crédit d'impôt ou du taux effectif selon le pays) évitent la double imposition. En pratique, l'imposition résiduelle en France correspond approximativement à votre taux marginal moins votre taux moyen d'imposition. Notre simulateur calcule ce taux moyen précisément à partir de vos revenus si vous utilisez l'aide TMI. À noter : l'impôt étranger est déjà prélevé par la société de gestion avant distribution, et les rendements affichés en tiennent généralement compte.
C'est l'une des raisons pour lesquelles OPTIMAVI conseille majoritairement des SCPI européennes : au-delà d'une fiscalité plus légère, elles investissent dans les marchés les plus dynamiques d'Europe, souvent dans des immeubles récents loués à de grandes entreprises sur des baux longs, et répartissent le risque sur plusieurs économies plutôt que sur la seule France.
L'achat de SCPI à crédit crée un effet de levier : vous vous constituez un patrimoine avec un effort d'épargne mensuel limité, et les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers imposables. Cette stratégie est particulièrement pertinente pour les TMI de 30 % et plus. Elle comporte néanmoins un risque accru : les revenus ne sont pas garantis alors que les mensualités le sont.
De nombreuses SCPI permettent d'investir progressivement, dès 50 €/mois environ selon les sociétés de gestion. Chaque versement achète des parts (ou fractions de parts) au prix en vigueur. C'est une façon simple de lisser son point d'entrée et de se constituer un patrimoine immobilier au rythme de ses projets de vie, sans immobiliser une grosse somme d'un coup.
Le démembrement temporaire sépare la propriété des parts entre un usufruitier (qui perçoit les revenus) et un nu-propriétaire (qui détient le capital). En achetant la nue-propriété, vous bénéficiez d'une décote sur le prix - couramment de 15 à 20 % sur 5 ans jusqu'à 40 % et plus sur 15-20 ans selon les clés de répartition des sociétés de gestion. Pendant le démembrement : aucun revenu, donc aucun impôt ni prélèvements sociaux, et les parts sont hors assiette IFI. Au terme, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans frais ni fiscalité.
Le délai de jouissance est la période entre l'achat de parts SCPI et le début de perception des revenus, généralement de 3 à 6 mois. Pendant ce délai, vous êtes propriétaire des parts mais ne percevez pas encore de revenus. Le simulateur en tient compte sur la première année.
Comme tout placement immobilier, la SCPI comporte des risques : le capital et les revenus ne sont pas garantis, la valeur des parts peut baisser, et la liquidité est limitée (la revente peut prendre du temps). La durée de placement recommandée est généralement de 8 à 10 ans minimum. Un conseil personnalisé permet de vérifier l'adéquation avec votre situation, vos objectifs et votre horizon avant toute souscription.
OPTIMAVI a accès à l'ensemble du marché des SCPI et à ses banques partenaires. Nous étudions votre situation et, si vous investissez à crédit, nous vous obtenons une offre de prêt adaptée. Étude personnalisée, gratuite et rapide, sans engagement.