Qu'est-ce que le PTZ 2026 et qui peut en bénéficier à Nantes ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts, accordé sous conditions de revenus, pour financer une partie de l'achat de sa première résidence principale (primo-accédant). Depuis avril 2025, il est rétabli sur tout le territoire pour le logement neuf, y compris les appartements à Nantes. Le montant dépend des revenus, de la composition du foyer et de la zone géographique.

L'accompagnement d'Optimavi pour acheter neuf est-il payant ?

Non. Avec Optimavi, l'accompagnement pour trouver et acheter un bien neuf est gratuit pour l'acheteur : c'est le promoteur qui rémunère le conseiller, sur la base du prix public. L'acheteur ne paie rien de plus, mais bénéficie d'une recherche, d'une négociation, d'un suivi jusqu'à la remise des clés et d'un conseil personnalisé sur le long terme pour l'ensemble de ses projets.

Neuf ou ancien à Nantes : le guide complet + exemple chiffré

Acheter sa résidence principale est l'une des décisions financières les plus importantes d'une vie. Et la première question qui revient est presque toujours la même : « faut-il acheter neuf ou ancien ? »

La réponse ne se résume pas au prix affiché sur l'annonce. Derrière, il y a les frais de notaire, un éventuel budget travaux ou rafraîchissement, la performance énergétique, les aides comme le PTZ… et surtout votre situation : budget, projet de vie, et temps que vous pouvez consacrer à d'éventuels travaux.

L'objectif de cet article est de vous donner des repères clairs et objectifs pour comparer les deux options, sans jargon, avec un cas chiffré à Nantes pour rendre tout cela concret. En tant que conseiller en gestion et création de patrimoine, mon rôle est de vous aider à prendre les bonnes décisions pour un futur plus tranquille — quel que soit le choix qui vous correspond.

Famille recevant les clés de sa nouvelle résidence principale neuve à Nantes — Acheter sa résidence principale : un projet de vie autant qu'un projet financier.

Neuf ou ancien : de quoi parle-t-on exactement ?

Avant de comparer, mettons les mots au clair, parce que la frontière n'est pas celle qu'on croit.

Qu'est-ce qu'un logement « neuf » ?

Un logement est considéré comme neuf fiscalement s'il a moins de 5 ans et qu'il n'a jamais été habité depuis sa construction. Concrètement, on parle surtout :

d'un achat sur plan (VEFA – Vente en l'État Futur d'Achèvement), livré dans 1 à 3 ans ;
ou d'un logement tout juste construit et jamais occupé.

Qu'est-ce qu'un logement « ancien » ?

C'est tout le reste : un appartement ou une maison déjà habité, qu'il ait 8 ans ou 100 ans. À Nantes, cela représente l'immense majorité du marché (immeubles de centre-ville, quartiers comme Hauts-Pavés, Saint-Donatien, Procé…).

💡 À retenir : « ancien » ne veut pas dire « vieux » ou « en mauvais état ». Un appartement rénové de 2018 est juridiquement de l'ancien. La vraie différence se joue sur les frais, la fiscalité et les aides.

Neuf vs ancien : le comparatif complet (tableau)

Voici, point par point, ce qui change vraiment entre les deux. Gardez en tête une chose : il n'y a pas de « meilleur » choix universel — il y a le choix le plus adapté à votre situation.

Critère	Neuf 🏗️	Ancien 🏛️
Prix au m² affiché	Plus élevé	Souvent plus bas
Frais de notaire	≈ 2 à 3 %	≈ 7 à 8 %
Travaux à prévoir	Aucun (clé en main)	Souvent oui (cuisine, énergie…)
Performance énergétique (DPE)	Excellente (RE2020)	Variable, parfois passoire
Factures d'énergie	Basses	Plus élevées
PTZ (prêt à taux zéro)	Oui (neuf éligible)	Restreint
TVA à 5,5 %	Possible (zone + conditions)	Non
Garanties	Décennale, biennale, parfait achèvement	Aucune garantie constructeur
Personnalisation	Choix des finitions (sur plan)	Bien tel quel
Disponibilité immédiate	Attente livraison (sauf stock)	Emménagement rapide
Charme / cachet	Plus standardisé	Parquet, moulures, hauteur sous plafond
Emplacement	Souvent en périphérie / nouveaux quartiers	Cœur de ville, quartiers établis

🔑 La phrase à retenir : ne comparez jamais deux prix d'annonce entre eux. Comparez le coût total réel = prix + frais de notaire + travaux + énergie sur 10 ans − aides (PTZ, TVA réduite). C'est là que les surprises arrivent.

Les aides qui changent tout dans le neuf en 2026

C'est souvent ce que les acheteurs sous-estiment. Dans le neuf, l'État et le système de financement mettent en place des leviers puissants pour les primo-accédants (ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois).

1. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) — rétabli partout en 2026

Le PTZ est un prêt sans aucun intérêt ni frais de dossier, financé par l'État, qui vient compléter votre prêt principal. Depuis avril 2025, il a été rétabli sur tout le territoire pour les logements neufs, y compris les appartements neufs à Nantes.

Réservé aux primo-accédants (résidence principale).
Accordé sous conditions de revenus.
Le montant dépend de vos revenus, de la taille du foyer et de la zone (Nantes est en zone tendue, plus favorable).
Il peut financer une part importante de l'achat — autant d'argent que vous n'empruntez pas à intérêts.

✅ Concrètement : chaque euro emprunté en PTZ est un euro qui ne vous coûte aucun intérêt. Sur la durée d'un crédit, cela peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros d'économies. C'est l'aide la plus sous-estimée des acheteurs.

2. La TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %

Dans certaines zones et sous conditions de revenus, l'achat d'un logement neuf en résidence principale peut bénéficier d'une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. L'impact est énorme : sur un appartement, l'économie peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

C'est exactement le cas de l'exemple chiffré qu'on verra plus bas : un même T4 passe de 340 000 € à 299 000 € grâce à ce dispositif.

3. Le prêt Action Logement et d'autres prêts avantageux

Si vous êtes salarié d'une entreprise du secteur privé (hors agricole) de plus de 10 personnes, vous pouvez parfois bénéficier d'un prêt Action Logement à taux très réduit. Certaines collectivités et certaines banques proposent aussi, sous conditions, des prêts complémentaires à taux 0 % pour soutenir l'accession. Tout l'enjeu, c'est de cumuler intelligemment ces leviers — et c'est là qu'un conseil personnalisé fait la différence.

💡 Mon conseil de conseiller : ces aides ne se cumulent pas automatiquement, et les conditions changent selon votre profil. Avant de signer, faites le calcul complet de votre montage. Une heure d'analyse peut vous faire économiser le prix d'une voiture.

Exemple concret : un T4 neuf à Nantes vs un T4 ancien

Place au concret. Rien ne vaut un vrai cas pour comprendre. Comparons deux appartements de type T4 (3 chambres) à Nantes : l'un neuf, l'autre ancien à rénover.

🏗️ Le neuf — T4 à La Beaujoire

Appartement T4 neuf avec terrasse à La Beaujoire, Nantes, programme Vinci Immobilier

DISPONIBLE — en vente aujourd'hui PRIX PRIMO-ACCÉDANT (TVA 5,5 %)

299 000 €

au lieu de 340 000 €, le prix normal (hors avantage primo-accédant).

T4 de 80 m² + terrasse de 15 m²
3 chambres, exposition sud-est
Parking en sous-sol inclus
Quartier La Beaujoire : tram, commerces à proximité
Neuf, livraison prévue en 2027
Frais de notaire réduits (≈ 2-3 %)
Pas de travaux à prévoir, normes RE2020
Éligible PTZ et autres prêts aidés

🏛️ L'ancien — T4 à rafraîchir à Nantes

Appartement T4 ancien lumineux à Nantes, à rafraîchir (peinture, décoration), exemple de comparaison

EXEMPLE DE MARCHÉ PRIX D'ANNONCE

260 000 €

≈ 25 % sous le prix normal du neuf. À ce prix s'ajoutent les frais de notaire et un rafraîchissement à prévoir.

T4 d'environ 80 m², sans terrasse
3 chambres, exposition variable
Parking inclus dans cet exemple (pas toujours le cas)
Quartier établi, emplacement souvent central
Disponible tout de suite
Frais de notaire ≈ 7-8 % (≈ 19 500 €)
À prévoir : peinture, décoration, cuisine à remettre au goût du jour
DPE à vérifier (impacte les factures et de futurs travaux)

👀 À lire en diagonale ? L'essentiel : le neuf est à 299 000 € (prix primo-accédant), l'ancien à 260 000 € (prix d'annonce). Une fois les frais de notaire ajoutés, l'ancien reste environ 27 000 € moins cher à l'achat, mais il demandera un rafraîchissement (coût variable). Le neuf apporte terrasse, parking, garanties et zéro travaux ; l'ancien apporte un emplacement souvent plus central et une disponibilité immédiate. Tout dépend de vos priorités.

Le coût complet, une fois tout compté

Pour comparer objectivement, il faut intégrer tous les postes : prix, frais de notaire, rafraîchissement éventuel et équipements (parking, terrasse). Voici le détail :

Poste	Neuf (T4 La Beaujoire)	Ancien (T4 à rafraîchir)
Prix d'achat	299 000 € (primo-accédant, TVA 5,5 %)	260 000 € (prix d'annonce)
Frais de notaire	≈ 7 500 € (≈ 2,5 %)	≈ 19 500 € (≈ 7,5 %)
Parking	Inclus	Inclus (pas toujours)
Terrasse 15 m²	Incluse	Non
Coût d'acquisition (prix + notaire)	≈ 306 500 €	≈ 279 500 €
Rafraîchissement à prévoir (en plus)	Non nécessaire	+ coût variable (selon DIY/artisans)

L'argument qui parle vraiment : la mensualité

Le prix d'achat impressionne, mais c'est la mensualité de crédit qui rythme votre quotidien. Comparons donc la mensualité sur la base du prix + frais de notaire de chaque bien (ce que vous financez réellement à l'achat).

Mensualité sur 25 ans	Neuf (T4 La Beaujoire)	Ancien (T4 à rafraîchir)
Montant financé (prix + notaire)	≈ 306 500 €	≈ 279 500 €
Mensualité sans aides (crédit classique)	≈ 1 535 € / mois	≈ 1 400 € / mois
Mensualité avec PTZ (part sans intérêts)	≈ 1 380 € / mois	≈ 1 400 € / mois (PTZ peu applicable)

Mensualités estimées pour un crédit sur 25 ans à environ 3,5 % (hors assurance emprunteur), sur la base du prix + frais de notaire. Le PTZ, en finançant une partie de l'achat sans intérêts, allège la mensualité du neuf. Ces chiffres sont des ordres de grandeur à but pédagogique : ils varient selon votre apport, votre taux, vos revenus et votre profil.

🎯 Ce que montre cet exemple : sans aides, le neuf coûte environ 135 €/mois de plus que l'ancien (≈ 1 535 € contre ≈ 1 400 €). Mais dès que le PTZ entre en jeu, l'écart se réduit à quasiment rien (≈ 1 380 € contre ≈ 1 400 €) : malgré un prix affiché plus élevé, le neuf devient aussi accessible que l'ancien sur la mensualité, grâce à la TVA réduite, aux frais de notaire allégés et au PTZ.

💡 Et sur le long terme ? La mensualité ci-dessus ne raconte pas toute l'histoire. À cette charge mensuelle, l'ancien ajoutera, en plus du crédit :

le rafraîchissement (peinture, décoration, parfois cuisine) — coût variable selon que vous le faites vous-même ou avec des artisans ;
des charges d'énergie plus élevées (isolation souvent moins performante) ;
d'éventuels travaux de copropriété à venir (ravalement, isolation, VMC…).

Le neuf, lui, est livré prêt à vivre et économe en énergie. C'est pourquoi, sur la durée, les deux options finissent souvent par se rejoindre, voire s'inverser.

⚠️ Les montants de frais de notaire et de travaux sont des estimations moyennes de marché à but pédagogique. Votre situation réelle (revenus, apport, éligibilité PTZ, état du bien) peut faire varier le résultat.

Résidence neuve Ecloz à Nantes : appartements neufs avec terrasses et espaces verts — Un logement neuf à Nantes : terrasse, lumière, performance énergétique et frais réduits.

Un point d'attention dans l'ancien : les normes énergétiques

C'est un élément souvent sous-estimé au moment de l'achat. Avec le durcissement progressif des règles énergétiques, un logement ancien mal isolé (DPE F ou G, les « passoires thermiques ») est plus coûteux à chauffer, et peut, à terme, nécessiter des travaux pour rester confortable et valorisé. Cela ne concerne pas tous les logements anciens — mais c'est un point à vérifier.

Selon l'état de l'immeuble, vous pouvez être amené à financer, seul ou via la copropriété, des travaux qui dépassent le simple rafraîchissement :

🧱 Isolation par l'extérieur (ITE) : très efficace, mais l'un des postes les plus coûteux à l'échelle d'un immeuble.
🏗️ Ravalement de façade : obligatoire périodiquement dans certaines communes ; la quote-part peut représenter plusieurs milliers d'euros.
💨 VMC et ventilation, à mettre à jour selon l'âge du bâtiment.
🪟 Fenêtres, chaudière, toiture… selon l'entretien déjà réalisé.

💡 Le réflexe utile : dans une copropriété, ces travaux sont votés en assemblée générale et peuvent s'imposer à un nouvel acheteur. Avant d'acheter dans l'ancien, il est donc précieux de consulter les procès-verbaux d'AG, le DPE et l'état général de la copropriété. C'est une vérification simple qui évite de mauvaises surprises.

À l'inverse, un logement neuf est construit aux normes RE2020 : il est déjà performant et ne nécessitera pas ce type de travaux avant longtemps, avec des factures d'énergie généralement plus basses. C'est un critère à mettre en balance avec les autres (prix, emplacement, disponibilité).

Neuf ou ancien : comment situer le choix le plus adapté ?

Au-delà des chiffres, le bon choix dépend de votre situation et de vos priorités. Voici une grille de lecture simple, sans parti pris.

Le neuf peut convenir si…

Vous êtes primo-accédant et éligible au PTZ et/ou à la TVA 5,5 %.
Vous privilégiez un logement sans travaux, performant en énergie.
Vous accordez de l'importance aux garanties et à des charges énergétiques basses.
Vous pouvez attendre la livraison (ou trouver un bien neuf disponible rapidement).

L'ancien peut convenir si…

Vous souhaitez emménager rapidement.
Vous tenez au cachet (parquet, moulures) et à un emplacement central.
Vous êtes à l'aise avec l'idée de mener un rafraîchissement ou des travaux.
Vous identifiez une opportunité (bien bien situé, déjà rénové, prix cohérent).

💡 Le bon réflexe : avant de visiter, vérifiez votre capacité d'emprunt réelle et estimez le coût total (prix + frais + travaux éventuels). Cela permet de comparer les biens sur une base objective, et d'éviter de raisonner uniquement sur le prix d'annonce.

Bon à savoir : l'accompagnement dans le neuf est généralement gratuit

Une information utile, souvent méconnue : avec Optimavi, se faire accompagner pour acheter un bien neuf est gratuit pour l'acheteur.

💡 Pourquoi c'est gratuit pour l'acheteur ? Parce que c'est le promoteur qui rémunère le conseiller, sur la base du prix public. Vous ne payez donc pas plus cher qu'en achetant en direct — mais vous bénéficiez d'un accompagnement et d'un suivi de A à Z.

Concrètement, avec Optimavi, cet accompagnement gratuit comprend :

🔍 La recherche du bien neuf adapté à votre projet et à votre budget (à Nantes et alentours).
🤝 La négociation des conditions, là où c'est possible.
📋 La vérification du montage financier : PTZ, TVA 5,5 %, prêts complémentaires, capacité d'emprunt.
👀 Le suivi de la recherche puis du projet, jusqu'à la remise des clés.
🧭 Et un conseil personnalisé sur le long terme : je deviens votre conseiller, pas seulement pour cet achat, mais pour tous vos autres projets (épargne, retraite, transmission, investissement…).

🏛️ Vous avez aussi un bien à vendre ? Optimavi ne fait pas que le neuf : je vends également de l'ancien. Si vous avez un appartement ou une maison à céder — par exemple pour financer votre nouvelle résidence principale — appelez-moi, je vous fais une estimation gratuite.

Un projet d'achat ou de vente à Nantes ? Faisons le point ensemble.

En 30 minutes, sans engagement, faisons le point sur votre situation, vos aides possibles et le type de bien (neuf ou ancien) le plus cohérent avec votre projet de vie. Et si vous avez un bien à vendre, je vous fais une estimation gratuite.

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Vos questions fréquentes (FAQ)

Est-ce moins cher d'acheter neuf ou ancien pour sa résidence principale à Nantes ?

À surface équivalente, le prix affiché de l'ancien est souvent plus bas. Mais une fois ajoutés les frais de notaire (≈ 7-8 % dans l'ancien contre ≈ 2-3 % dans le neuf) et un éventuel budget rafraîchissement, l'écart se réduit fortement. Avec le PTZ et la TVA à 5,5 %, les coûts totaux deviennent souvent comparables, comme dans notre exemple chiffré. Le bon choix dépend ensuite de vos priorités (emplacement, disponibilité, travaux).

Qu'est-ce que le PTZ 2026 et qui peut en bénéficier ?

Le Prêt à Taux Zéro est un prêt sans intérêts, accordé sous conditions de revenus, pour financer une partie de l'achat de sa première résidence principale (primo-accédant). Depuis avril 2025, il est rétabli partout pour le logement neuf, y compris les appartements à Nantes. Le montant dépend des revenus, de la composition du foyer et de la zone.

Comment fonctionne la TVA réduite à 5,5 % sur un logement neuf ?

Dans certaines zones et sous conditions de revenus, l'achat d'un logement neuf en résidence principale peut bénéficier d'une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Sur un T4 neuf, l'économie peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros — c'est ce qui fait passer notre exemple de 340 000 € à 299 000 €.

Faire appel à Optimavi pour acheter neuf, est-ce payant ?

Non. Avec Optimavi, l'accompagnement pour trouver et acheter un bien neuf est gratuit pour l'acheteur : c'est le promoteur qui rémunère le conseiller, sur la base du prix public. Vous ne payez rien de plus, mais vous bénéficiez d'une recherche, d'une négociation, d'un suivi jusqu'à la remise des clés, et d'un conseil personnalisé sur le long terme pour l'ensemble de vos projets.

Optimavi peut-il aussi vendre mon bien ancien et l'estimer ?

Oui. Optimavi vend également de l'ancien. Si vous avez un appartement ou une maison à vendre, par exemple pour financer votre nouvelle résidence principale, vous pouvez nous contacter : nous réalisons une estimation gratuite de votre bien.

Combien de temps faut-il attendre pour un logement neuf ?

En achat sur plan (VEFA), la livraison se fait généralement dans 1 à 3 ans. Mais il existe aussi des logements neufs déjà construits et disponibles rapidement. Notre exemple à La Beaujoire est disponible à la vente aujourd'hui, pour une livraison prévue en 2027.

Peut-on cumuler PTZ, TVA 5,5 % et prêt Action Logement ?

Dans certains cas oui, mais cela dépend de votre profil, de vos revenus et de la zone. Les conditions évoluent régulièrement. C'est tout l'intérêt d'un calcul personnalisé avant de signer : on optimise votre montage pour réduire au maximum le coût total de votre achat.

Sources & pour vérifier

Service-Public.fr — Prêt à Taux Zéro (PTZ) : conditions et montants.
Service-Public.fr — TVA réduite à 5,5 % pour l'accession à la propriété.
Action Logement — Prêt accession.
Réglementation environnementale RE2020 (logement neuf).

Article à but informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Les dispositifs et conditions sont susceptibles d'évoluer ; vérifiez votre éligibilité au moment de votre projet ou contactez-nous.

Neuf ou ancien pour sa résidence principale à Nantes en 2026 ? Le guide complet, avec un exemple chiffré

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