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🏗️ Guide 2026 — acheter dans le neuf à Nantes, en visio ou au cabinet (Sautron)Investir dans l'immobilier neuf à Nantes : le guide clair 2026
OPTIMAVI est un cabinet indépendant de conseil en gestion de patrimoine qui accompagne l'achat dans le neuf à Nantes. Premier achat avec le PTZ et les aides empilées, ou investissement locatif en loi Jeanbrun et LMNP : on optimise le prix, le financement et l'impôt — avec des mots simples, et sans jamais rien vous forcer.
En résumé : acheter dans le neuf à Nantes offre de vrais avantages : frais de notaire réduits (≈ 2-3 % au lieu de 7-8 %), un logement aux dernières normes (peu de charges, pas de travaux) et des dispositifs puissants. Pour un premier achat, on empile les aides — PTZ (prêt à taux zéro), Prêt Action Logement, TVA réduite selon la zone — pour faire baisser la mensualité. Pour un investissement locatif, la loi Jeanbrun/LLI et le LMNP allègent fortement l'impôt sur les loyers. OPTIMAVI, cabinet indépendant, sécurise le programme, monte le financement et optimise l'impôt — le premier bilan est offert, au cabinet de Sautron ou en visio.
Le marché du neuf
Le neuf à Nantes en 2026 : les chiffres clés
Le neuf coûte un peu plus cher au m² que l'ancien, mais ses frais réduits et ses aides rééquilibrent vite la balance. Voici les repères à connaître avant de se lancer sur la métropole nantaise.
Vous êtes primo-accédant si vous achetez votre résidence principale pour la première fois (ou si vous n'avez pas été propriétaire de votre logement depuis 2 ans). Gros avantage : le PTZ, ou prêt à taux zéro — une partie de votre achat financée par un prêt sans aucun intérêt, remboursé souvent après un délai. Depuis 2025, il est élargi et finance à nouveau le neuf partout en France, jusqu'à 50 % du prix selon vos revenus. Sur la métropole nantaise (zone B1), où sortent beaucoup de programmes neufs, c'est un vrai coup de pouce pour un premier achat.
Le raisonnement clé : ne pas s'arrêter au prix affiché au m². Dans le neuf, il faut regarder le coût réel « tout compris » — prix, moins les frais de notaire économisés, moins le PTZ et les aides, moins l'absence de travaux et les charges réduites. Bien monté, un achat dans le neuf revient souvent moins cher qu'on ne le croit face à un ancien à rénover. C'est exactement le calcul qu'on fait avec vous, programme par programme.
Les atouts
Pourquoi acheter dans le neuf (les vrais avantages)
Au-delà de l'effet « jamais habité », le neuf a des avantages financiers concrets, souvent sous-estimés. Voici les trois qui pèsent le plus.
Des frais de notaire réduits
Dans le neuf, les frais tombent à 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un achat à 250 000 €, c'est ≈ 12 000 € économisés dès la signature — autant de moins à financer.
Aucun travaux, tout garanti
Normes récentes (RE2020), faibles charges, zéro travaux avant longtemps, et des garanties solides (parfait achèvement, biennale, décennale). Vous achetez la tranquillité, pas une liste de surprises.
Un bien qui vous ressemble (VEFA)
Acheter sur plan (VEFA), c'est choisir cuisine, sols, agencement — et payer au fur et à mesure de la construction. Un logement neuf se loue et se revend aussi plus facilement.
Ces avantages se cumulent avec les aides au financement. Pour un premier achat, le prêt à taux zéro (élargi en 2025, jusqu'à 50 % du prix selon vos revenus) et, dans certaines zones, une TVA réduite à 5,5 % font baisser nettement la facture. Pour un investissement locatif, le statut de bailleur privé (loi Jeanbrun) ou la location meublée (LMNP) allègent fortement l'impôt sur les loyers. On regarde ça programme par programme, sans vous pousser à acheter.
🔑 L'opportunité 2026 : le statut du bailleur privé (loi Jeanbrun) couplé au LLI. Le LLI (logement locatif intermédiaire) et le nouveau statut du bailleur privé cumulent de vrais avantages : une TVA réduite (environ 10 % de prix en moins), une taxe foncière neutralisée pendant de longues années, et surtout peu ou pas d'impôt sur les loyers grâce à l'amortissement — qui peut même réduire l'impôt sur vos revenus fonciers existants. Sur les programmes neufs de Nantes Métropole (zone B1), c'est un levier de défiscalisation à étudier, sous conditions (plafonds de loyer et de ressources du locataire). Appelez-nous pour une simulation gratuite et voir si c'est cohérent avec votre projet.
Dispositif soumis à conditions ; les avantages fiscaux dépendent de votre situation et de la réglementation en vigueur, et tout investissement immobilier comporte des risques (vacance locative, évolution des prix). Le détail dans le guide statut du bailleur privé (loi Jeanbrun).
Pour un premier achat dans le neuf, la vraie question n'est pas « est-ce que je peux ? », c'est « comment j'empile les bonnes aides pour que ça passe ? ». PTZ, prêts bonifiés, frais de notaire réduits, TVA réduite, durée de crédit : bien montés, ces leviers changent tout — souvent quelques dizaines d'euros par mois de plus qu'un loyer, mais pour devenir propriétaire. On part toujours de vos chiffres — estimez déjà votre capacité d'emprunt.
L'accompagnement
Premier achat ou investissement : nos coups de main
Acheter dans le neuf, ça se prépare : le bon programme, le bon financement, les bonnes aides. On part de votre projet, jamais d'un bien à vous vendre. Voici comment on aide, concrètement.
Réussir votre premier achat
On sécurise votre budget et on empile toutes les aides auxquelles vous avez droit : PTZ, Prêt Action Logement, TVA réduite, prêts bonifiés. Sur le neuf, notre accompagnement est sans frais pour vous.
Estimer mon budget →Choisir le bon programme
Tous les programmes neufs ne se valent pas. On regarde l'emplacement, le sérieux du promoteur, le prix au m² réel et le potentiel de revente — pour éviter le « neuf trop cher » qui ne se revend pas.
Monter le financement
Courtier en crédit (IOBSP), on négocie votre prêt auprès de plusieurs banques et on structure l'achat (échéancier VEFA, apport, durée) pour une mensualité maîtrisée.
Ma capacité d'emprunt →Alléger l'assurance de prêt
C'est le poste le plus cher après les intérêts. On compare pour les mêmes garanties : souvent plusieurs milliers d'euros d'économie, et la loi Lemoine permet de changer à tout moment.
Protéger sa famille →Investir dans le neuf
Pour un locatif, on cible le bon bien et on optimise l'impôt (loi Jeanbrun/LLI, LMNP) — pour des loyers peu ou pas imposés et un patrimoine qui se construit.
Investissement immobilier →L'alternative : les SCPI
Pas envie de gérer un bien ? Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier sans locataire, dès quelques milliers d'euros, avec ou sans crédit.
Comprendre les SCPI →Une SCPI (« pierre-papier »), c'est acheter des parts d'un grand parc immobilier — bureaux, commerces, santé, logistique — géré par des professionnels. Vous touchez une part des loyers, sans jamais gérer de locataire. C'est l'un des placements préférés des Français pour se créer des revenus complémentaires.
La SCPI à crédit va plus loin : vous empruntez pour acheter des parts, et les loyers remboursent l'essentiel du prêt. À titre d'exemple, et sans aucune garantie, un effort d'épargne de l'ordre de 50 € par mois peut viser, sur 20 à 25 ans, un capital qui distribuerait plus de 200 € de revenus par mois — des revenus qui continuent ensuite : votre retraite, puis vos enfants, puis les enfants de vos enfants.
Exemple purement illustratif reposant sur des hypothèses simplifiées, hors fiscalité et frais. La SCPI comporte un risque de perte en capital, ses revenus ne sont pas garantis et sa revente n'est pas immédiate. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. On chiffre votre cas réel ensemble — voir aussi le guide complet des SCPI et le simulateur de rendement SCPI.
Le neuf s'inscrit dans un projet plus large. Un achat réussi, c'est aussi une épargne, une retraite et une transmission bien pensées. Voir la gestion de patrimoine à Nantes, le guide investissement immobilier et l'investissement à Orvault. On reste votre conseiller dans la durée — comme une banque privée, mais indépendante.
Un cas concret
Un premier achat dans le neuf, avec toutes les aides empilées
Beaucoup de jeunes ménages pensent « on n'a pas les moyens d'acheter ». En réalité, le secret d'un premier achat réussi, c'est d'empiler toutes les aides auxquelles on a droit — pas seulement le PTZ. Bien monté, l'écart avec un loyer devient minime. Voici un exemple chiffré.
Prenons Léa et Thomas, 30 et 32 ans, un enfant, salariés du privé, locataires d'un appartement à Nantes à 850 €/mois, avec ≈ 3 800 € de revenus nets à deux. Ils achètent un T3 neuf de 68 m² dans un nouveau quartier de la métropole nantaise, affiché 249 000 €. Objectif : arrêter de payer un loyer « à fonds perdu » — pour à peine plus cher.
Le vrai levier, c'est d'empiler plusieurs prêts aidés plutôt qu'un seul gros crédit cher. Voici comment se répartit leur financement :
Voir le détail du calcul
- Le prix, d'abord. Certains programmes neufs sont éligibles à la TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) — notamment à proximité de quartiers en rénovation. Quand c'est le cas, un T3 affiché 249 000 € tombe autour de 219 000 € : ≈ 30 000 € d'économie d'un coup. Sinon, on cherche le programme qui optimise le plus votre projet.
- Coût total (avec ≈ 5 500 € de frais de notaire réduits du neuf) ≈ 224 500 €.
- On empile ensuite les prêts aidés : PTZ 80 000 € à 0 % ; Prêt Action Logement jusqu'à ≈ 30 000 € à ~1 % (pour les salariés d'une entreprise du privé cotisant au « 1 % logement ») ; un prêt « coup de pouce » de la banque pour primo-accédants (≈ 10 000 € à 0 %) ; et 12 000 € d'apport. Il ne reste que 92 500 € à financer par un prêt bancaire classique.
- Selon votre métier, d'autres prêts avantageux existent : Pro BTP pour le bâtiment, prêts des mutuelles de la fonction publique, prêts employeurs… On vérifie tout ce à quoi vous avez droit.
- Mensualités : prêt principal 92 500 € ≈ 453 € ; PTZ ≈ 267 € ; Action Logement ≈ 115 € ; coup de pouce ≈ 33 € ; assurance ≈ 40 € → ≈ 908 €/mois. Soit à peine 58 €/mois de plus que leur loyer de 850 € — mais cette fois, chaque euro construit leur patrimoine.
Exemple illustratif à visée pédagogique (juillet 2026), taux et montants arrondis. Chaque aide est soumise à ses propres conditions : la TVA à 5,5 % dépend de la localisation du programme et de plafonds de ressources ; le PTZ et le Prêt Action Logement dépendent de vos revenus, de la zone et de votre situation ; les prêts métiers dépendent de votre employeur/branche. Tous ne sont pas cumulables dans toutes les situations. Les taux évoluent selon votre dossier ; tout achat comporte des risques (évolution des prix, revente). Rien n'est garanti — on vérifie votre éligibilité réelle avant tout.
La différence entre un dossier « lambda » et un dossier optimisé, ce sont souvent 150 à 250 €/mois d'écart — juste parce qu'on a pris le temps de chercher toutes les aides et de négocier chaque prêt. PTZ, Action Logement, coup de pouce banque, prêt métier, TVA réduite quand c'est possible, taux et assurance négociés : on assemble le puzzle à votre place, sans frais sur le neuf. C'est exactement là qu'un conseiller se rembourse largement. Et si attendre six mois est plus malin, on vous le dira franchement.
Vous voulez d'autres exemples concrets et réels ? En voici deux autres, tirés de situations réelles — chaque cas est différent, mais ça donne une idée de ce qu'on peut faire ensemble.
🏢 Investir dans le neuf (loi Jeanbrun) — un patrimoine pour ≈ 176 €/mois
Un couple imposé à 30 % investit dans un appartement neuf (44 m² + 2 parkings) en loi Jeanbrun (LLI) : prix ramené de 192 000 € à 173 250 € grâce à la TVA réduite et aux frais de notaire négociés, loyer + garage ≈ 730 €/mois, mensualité ≈ 940 €. Après charges et économie d'impôt (≈ 2 290 €/an), l'effort net tombe à ≈ 176 €/mois la 1re année — pour un patrimoine de 192 000 € qui se construit et se transmet.
Dispositif sous conditions (plafonds de loyer et de ressources du locataire). Tout investissement immobilier comporte des risques ; performances passées ≠ performances futures.
🛡️ Alléger son assurance de prêt — ≈ 14 000 € récupérés
Un couple de 38 et 40 ans rembourse un prêt de 320 000 € sur 25 ans avec l'assurance de groupe de sa banque (≈ 91 €/mois). En passant à un contrat délégué à garanties identiques (ou meilleures) pour ≈ 40 €/mois en moyenne, l'économie atteint ≈ 14 000 € sur la durée restante. La loi Lemoine permet de changer à tout moment, sans frais. On s'occupe de tout : comparaison, équivalence de garanties, résiliation auprès de la banque.
Exemple illustratif ; les taux d'assurance dépendent de l'âge, de la santé, du métier et du capital. Économie non garantie, chiffrée après étude.
Ce sont de vrais cas — votre situation est unique, mais le principe reste le même. Je m'en occupe pour vous si besoin : réservez un créneau ou demandez à être rappelé.
À vous d'essayer
Votre épargne qui travaille : le simulateur
Vous préparez un apport pour un premier achat ? Regardez ce que peut devenir une petite somme mise de côté chaque mois — bougez les curseurs.
🧮 Et pour vous, ça donnerait quoi ?
Deux curseurs, c'est tout : combien chaque mois, et pour quand. Le niveau de risque (et donc le rendement) s'adapte tout seul à votre horizon.
Estimation indicative (intérêts composés, hors fiscalité et frais). Rendement indicatif selon l'horizon. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; capital non garanti hors fonds euros.
Pour qui c'est
Pour qui c'est (et pour qui ça ne l'est pas)
Le neuf n'est pas fait pour tout le monde ni pour tous les moments. Quelques situations réelles.
Ils veulent arrêter de payer un loyer à fonds perdu. On vérifie leur éligibilité au prêt à taux zéro, on empile les aides du neuf, et on monte un financement qui tient — pour à peine plus cher que leur loyer actuel.
Il veut un locatif dans le neuf pour préparer l'avenir et payer moins d'impôts. On compare loi Jeanbrun et LMNP, on chiffre le rendement net et on monte le financement — sans jamais le pousser à acheter.
Se lancer dans un achat tout de suite ? Pas idéal. On sécurise d'abord 3 mois de dépenses sur un livret, puis on construit l'apport mois après mois. La bonne décision, c'est parfois d'attendre un peu.
La synthèse
Par où commencer selon votre situation
Trouvez la ligne qui vous ressemble le plus — puis parlons-en pour l'adapter à votre cas.
| Votre situation | Ce qu'on regarde d'abord | Pourquoi |
|---|---|---|
| Je veux acheter mon premier logement | Capacité d'emprunt + PTZ et aides empilées | Le PTZ et les frais réduits du neuf rendent le projet accessible. |
| Je prépare un apport pour plus tard | Assurance-vie souple, dès 50 €/mois | L'épargne travaille davantage qu'un Livret A à 1,7 %, tout en restant disponible. |
| J'ai un prêt immobilier en cours | Assurance de prêt à comparer | Mêmes garanties, souvent des milliers d'euros d'économie. |
| Je veux investir dans le neuf | LMNP ou loi Jeanbrun | Les nouveaux quartiers, et l'amortissement allège l'impôt. |
| Je veux des revenus sans gérer | SCPI (pierre-papier) | Des revenus réguliers, sans locataire à gérer soi-même. |
| Je prépare ma retraite | Bilan retraite + PER selon votre tranche | On calcule l'écart de revenu et on le comble à temps. |
En 45 minutes offertes, on pose vos chiffres — revenus, épargne, projets — et vous repartez avec 2 ou 3 pistes claires, que vous les mettiez en place avec nous ou tout seul. Sans engagement, sans pression.
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Vos questions
Vos questions les plus fréquentes
Le neuf est-il vraiment plus cher que l'ancien à Nantes ?
Au prix affiché au m², oui (≈ 4 200 à 4 800 €/m² dans le neuf contre ≈ 3 600 € dans l'ancien). Mais il faut raisonner en coût « tout compris » : le neuf offre des frais de notaire réduits (2-3 % au lieu de 7-8 %), aucun travaux, de faibles charges, et parfois le PTZ ou une TVA réduite. Une fois tout intégré, l'écart réel se resserre beaucoup — on le calcule programme par programme.
Quelles aides pour un premier achat dans le neuf ?
Bien plus que le seul PTZ ! Selon votre situation, on peut empiler : le prêt à taux zéro (0 %, zone B1, élargi depuis 2025, jusqu'à 50 % du prix), le Prêt Action Logement (~1 %, si vous êtes salarié du privé), un prêt « coup de pouce » de la banque pour primo-accédants, des prêts liés à votre métier (Pro BTP, fonction publique…), et parfois une TVA réduite à 5,5 % sur certains programmes. Bien assemblées, ces aides peuvent réduire la mensualité de 150 à 250 €. On vérifie votre éligibilité réelle, gratuitement.
Qu'est-ce que la TVA à 5,5 % sur le neuf, et qui y a droit ?
Sur certains programmes neufs situés en quartier prioritaire (QPV/ANRU) ou dans les 300 mètres autour, la TVA passe de 20 % à 5,5 % — soit environ 12 % de prix en moins — pour une résidence principale, sous conditions de plafonds de ressources. C'est une économie majeure quand le programme est éligible. On vérifie la localisation exacte et votre éligibilité avant tout.
Acheter sur plan (VEFA), est-ce risqué ?
C'est très encadré. En VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), vous payez au fur et à mesure de l'avancement, et le promoteur est tenu par une garantie financière d'achèvement, la garantie de parfait achèvement, la biennale et la décennale. Les principaux points de vigilance sont le sérieux du promoteur et les délais : c'est justement ce qu'on vérifie avec vous avant de signer.
Faut-il un apport pour acheter dans le neuf ?
Pas toujours. Pour un premier achat, le PTZ et les prêts aidés jouent le rôle d'un apport « offert » ; les banques financent souvent la quasi-totalité si le dossier est solide. Un peu d'épargne de précaution reste toutefois recommandée. On monte le dossier de financement (on est courtier en crédit) pour présenter le meilleur profil aux banques.
Peut-on vraiment économiser sur l'assurance de prêt ?
Souvent, oui. On compare pour exactement les mêmes garanties que le contrat de la banque (ou de meilleures) : à protection équivalente, l'écart atteint fréquemment plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt. La comparaison est gratuite, et la loi Lemoine permet de changer à tout moment. C'est un réflexe indispensable sur un achat neuf financé à crédit.
Neuf pour y habiter ou pour investir : quelle différence ?
Pour votre résidence principale, on optimise le financement (PTZ, aides, TVA réduite) pour réduire la mensualité. Pour un investissement locatif, on vise plutôt la rentabilité nette et l'impôt : la loi Jeanbrun/LLI et le LMNP permettent des loyers peu ou pas imposés. Le même appartement neuf ne se monte donc pas de la même façon selon votre objectif.
Le premier rendez-vous est-il gratuit, et possible en visio ?
Oui aux deux. Le rendez-vous découverte et l'étude de votre projet sont offerts, sans engagement : vous repartez avec un plan de financement et des pistes concrètes. Tout peut se faire au cabinet de Sautron ou en visio (pratique partout en France) ; en français comme en anglais.
On en parle ?
Parlons de votre projet dans le neuf
Un achat dans le neuf, ça se chiffre avant de signer chez le promoteur. Deux façons de commencer, à votre main — réservez un créneau dans mon agenda, ou laissez-moi vos coordonnées et je vous rappelle. On calcule ensemble vos aides et votre financement, gratuitement et sans engagement.
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- service-public.fr — Prêt à taux zéro (PTZ) : conditions et montant 2026
- service-public.fr — Frais de notaire dans le neuf
- economie.gouv.fr — TVA réduite à 5,5 % dans le neuf (zones ANRU/QPV)
- MeilleursAgents — Prix immobilier au m² à Nantes et en Loire-Atlantique (2026)
- service-public.fr — Changer d'assurance emprunteur (loi Lemoine)
Cabinet indépendant. CIF adhérent CNCEF n°25/859930 · COA · IOBSP · ORIAS n°25004390 · Certifié AMF. « On vous présente les solutions qu'on mettrait en place à votre place — ensuite, vous décidez. »
Pour être tout à fait clairs : cette page donne une information générale à visée pédagogique, à jour de juillet 2026 ; elle ne constitue pas un conseil personnalisé. Investir comporte un risque de perte en capital et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les exemples chiffrés reposent sur des hypothèses simplifiées. Toute recommandation personnalisée fait l'objet d'une lettre de mission écrite — OPTIMAVI, Vincent Auvrignon, ORIAS n°25004390.