Statut du bailleur privé (loi Jeanbrun) : le guide 2026
Le nouveau régime qui remplace le Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt, vous amortissez votre bien locatif neuf et allégez l'impôt sur vos loyers — parfois jusqu'à zéro. Voici comment ça marche, pour qui, et à quelles conditions.
En 30 secondes
Le statut du bailleur privé (souvent appelé « loi Jeanbrun ») est un régime fiscal entré en vigueur en 2026. Vous achetez un logement neuf destiné à la location nue, et vous pouvez amortir 3,5 à 5,5 % de sa valeur chaque année, dans la limite de 8 000 à 12 000 €/an selon le niveau de loyer choisi.
Point clé : c'est une déduction (article 31 du CGI / BOFIP), pas une réduction d'impôt. L'amortissement vient créer un déficit qui réduit d'abord vos loyers imposables, puis, dans certaines limites, votre revenu global — donc votre impôt sur le salaire.
Envie de chiffrer votre cas ? Notre outil calcule l'amortissement, le loyer plafonné et l'effort mensuel.
Essayer le simulateur Jeanbrun →À quoi sert ce dispositif ?
Après l'extinction du Pinel fin 2024, l'État a voulu relancer l'investissement locatif privé. Le principe change de logique : on ne récompense plus l'achat par une « carotte fiscale » forfaitaire, mais on autorise le bailleur à raisonner comme une entreprise, en amortissant son actif. En contrepartie : un engagement de location d'au moins 9 ans, des plafonds de loyer et de ressources du locataire, et des exigences de performance énergétique.
Pour qui ? (et pour qui ce n'est pas fait)
Vous êtes fiscalisé (tranche 30 % et plus), vous avez déjà des revenus fonciers ou un projet locatif neuf, et vous investissez sur le long terme (10 à 20 ans). Le dispositif récompense la patience et la bonne structuration.
Vous cherchez un gain fiscal immédiat et sans engagement, vous visez la location meublée (qui relève du LMNP, pas du Jeanbrun), ou vous avez besoin que votre épargne reste disponible. L'immobilier locatif reste un placement long et peu liquide.
Les conditions d'éligibilité
Le bien
- Logement neuf ou en VEFA, en habitat collectif, loué nu à titre de résidence principale.
- Exclus : la location meublée (LMNP/LMP), les biens acquis avant 2026, et les cas non prévus par les textes.
- Respect des exigences de performance énergétique.
Le territoire et le prix
- Applicable partout en France — pas de zonage restrictif comme sous le Pinel (zones A, A bis, B1, B2, C et outre-mer).
- Aucun plafond de prix réglementaire. Il existe toutefois un seuil économique (de l'ordre de 285 700 €) au-delà duquel l'amortissement n'est plus pleinement utile fiscalement.
- Aucune limite du nombre d'opérations.
Le locataire
- Plafonds de loyer et de ressources du locataire à respecter (voir plus bas).
- Location interdite à un membre du cercle familial proche.
Comment fonctionne l'amortissement
Vous engagez le bien pour 9 ans minimum. Chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur du bien (base amortissable : environ 80 % de la valeur). Le taux dépend du niveau de loyer que vous acceptez : plus le loyer est social, plus l'amortissement est généreux.
| Niveau de location | Taux d'amortissement / an | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Sociale | 4,5 % | 10 000 € |
| Très sociale | 5,5 % | 12 000 € |
La grande spécificité : contrairement au LMNP (où l'amortissement ne peut qu'effacer les loyers), l'amortissement Jeanbrun peut créer un déficit foncier et réduire votre revenu global — donc l'impôt sur votre salaire, dans la limite de 10 700 €/an. Le régime réel est obligatoire, et l'excédent se reporte 10 ans.
Un exemple chiffré simple
- Revenu salarial : 50 000 € · Loyers encaissés : 9 600 €
- Charges déductibles : −11 000 € · Amortissement : −3 200 €
- Résultat foncier : déficit de 4 600 € → revenu imposable ramené à 45 400 €.
- Économie d'impôt (tranche 30 %) : ≈ 1 380 € sur l'année, en plus de l'impôt effacé sur les loyers.
Exemple pédagogique simplifié. Le résultat réel dépend de votre situation et des modalités définitives du dispositif.
Les plafonds de loyer
| Zone | Intermédiaire (€/m²) | Sociale (€/m²) | Très sociale (€/m²) |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,51 | 13,64 | 10,64 |
| A | 14,49 | 10,49 | 8,18 |
| B1 | 11,68 | 9,04 | 7,04 |
| B2 | 10,15 | 8,67 | 6,74 |
| C | 10,15 | 8,05 | 6,25 |
Le loyer maximal se calcule ainsi : plafond de la zone (€/m²) × surface utile × coefficient, où la surface utile = surface habitable + la moitié des annexes (dans la limite de 8 m²) et le coefficient = 0,7 + 19/surface (plafonné à 1,2).
Exemple : zone A, 45 m² en location intermédiaire
- Coefficient : 0,7 + 19/45 = 1,122
- Loyer max : 14,49 × 45 × 1,122 ≈ 732 €/mois hors charges (≈ 576 € en social, ≈ 413 € en très social).
Un cas concret à Nantes (Jeanbrun + LLI)
Une simulation réellement remise à un client en mai 2026, volontairement prudente : aucune revalorisation du bien, loyers +1,5 %/an. Le but : montrer l'effort réel, tout compris.
Un couple de 40 ans, imposé à 30 % (TMI), avec déjà 5 000 € de revenus fonciers par an, investit dans un T2 neuf de 40 m² avec balcon et parking, à Nantes (zone A), en location intermédiaire.
Simulation réelle remise à un client en mai 2026, volontairement prudente (revalorisation 0 %/an), nette de tous frais. Les montants dépendent de votre situation (revenus, TMI, revenus fonciers) et de la réglementation ; le dispositif est soumis à conditions (plafonds de loyer et de ressources). Tout investissement immobilier comporte des risques (vacance, impayés, revente, évolution des prix) ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Et à la revente ?
Les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Il faut donc raisonner sur la durée : l'exonération d'impôt sur la plus-value est acquise après 22 ans de détention (impôt sur le revenu) et 30 ans pour les prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs entre-temps.
Jeanbrun, LMNP ou Pinel : quelle différence ?
Amortissement qui peut réduire le revenu global. Location nue, neuf, engagement 9 ans, plafonds de loyer.
Amortissement aussi, mais qui n'efface que les loyers (pas le salaire). Location meublée, plus souple.
Réduction d'impôt forfaitaire, désormais fermée. Le Jeanbrun est pensé pour prendre le relais.
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Questions fréquentes
Quelle différence entre le Jeanbrun et le Pinel ?
Le Pinel (éteint depuis fin 2024) donnait une réduction d'impôt forfaitaire. Le Jeanbrun repose sur l'amortissement : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien, ce qui réduit vos loyers imposables et, dans une limite, votre revenu global. C'est une logique de flux, pas de « carotte » immédiate.
Le dispositif s'applique-t-il partout en France ?
Oui, il n'y a pas de zonage restrictif comme sous le Pinel. Toutes les zones sont concernées ; ce sont les plafonds de loyer qui varient selon la zone.
Combien puis-je amortir chaque année ?
Entre 3,5 % (location intermédiaire) et 5,5 % (très sociale) de la base amortissable, plafonné de 8 000 à 12 000 € par an selon le niveau de loyer choisi.
L'amortissement réduit-il vraiment mon impôt sur le salaire ?
Il peut, via le déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an ; l'excédent se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Le régime réel est obligatoire.
Quel est l'engagement de durée ?
Au minimum 9 ans de location. En pratique, l'intérêt fiscal se déploie plutôt sur 15 à 23 ans, le temps d'amortir le bien et de viser l'exonération de plus-value.
Est-ce cumulable avec le LMNP ou Loc'Avantages ?
Non pour la location meublée (LMNP), qui relève d'un autre régime, ni avec Loc'Avantages sur le même bien. Un même logement suit un seul régime à la fois.
Jusqu'à quand peut-on en profiter ?
Le dispositif est prévu pour la période 2026–2029, sous réserve des textes d'application (décret attendu début 2026) et des lois de finances à venir. À confirmer avant tout engagement.
Contenu informatif à jour des éléments connus en 2026 ; il ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement personnalisé. Le dispositif du bailleur privé est soumis à ses textes d'application définitifs. Chaque situation est différente : faites chiffrer votre projet avant de vous engager.