Statut du Bailleur Privé (Loi Jeanbrun)
Le guide « Relance Logement » 2026

Valable pour une duree de 3 ans

⚠️Decret d’application prevu mi-fevrier 2026.

De nombreux professionnels pensent que ce dispositif pourrait avoir une duree de vie limitee compte tenu des elections presidentielles et pourrait etre remis en cause dans le cadre du projet de loi de finances 2028.

📑 Sommaire

1. Objectif du dispositif
2. Conditions d’eligibilite
3. Regles du dispositif
4. Amortissement du bien
5. Regles du deficit foncier
6. Calcul des plafonds de loyer
7. Exemple en location intermediaire
8. Plus-value et amortissement
9. Informations diverses
10. Conclusion

❓ Le statut du bailleur privé, c’est quoi ? (en 30 secondes)

Le statut du bailleur privé — aussi appelé dispositif Jeanbrun ou mesure « relance logement » — est un régime fiscal entré en vigueur en 2026. Il permet aux particuliers qui achètent un logement locatif neuf (ou lourdement rénové) de l’amortir comptablement de 3,5 à 5,5 % par an, avec une déduction pouvant atteindre 12 000 €/an : l’impôt sur vos loyers fond, parfois jusqu’à zéro. Applicable partout en France, sous conditions de loyers et de ressources du locataire.

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🎯 Objectif du dispositif

Le statut du bailleur prive, dispositif Jeanbrun, a pour objectif de relancer l’investissement locatif prive en France, a la suite de l’extinction du dispositif Pinel.

Il repose sur l’octroi d’avantages fiscaux significatifs, en contrepartie :

• d’un engagement de location sur une duree minimale,
• du respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires,
• et du respect de criteres de performance energetique.

⚖️ Base juridique

Le dispositif releve de l’article 31 du BOFiP. Il ne s’agit pas d’une reduction d’impot, mais d’une deduction fiscale (issue de la reduction de l’assiette imposable grace a un mecanisme d’amortissement).

✅ Conditions d’éligibilité

🏢 Type de biens

Biens eligibles

• Logements neufs (neuf ou VEFA), destines a la location nue (non meublee) et a la residence principale du locataire ;
• Logements collectifs uniquement ;
• Anciens ou nouveaux permis de construire.

Biens non eligibles

• Location meublee (LMNP / LMP), qui reste soumise aux regimes BIC classiques ;
• Biens acquis avant l’entree en vigueur du dispositif (prevue a compter de 2026 selon la loi adoptee) ;
• Les maisons individuelles neuves / VEFA ne sont pas citees comme eligibles a ce jour dans les informations disponibles.

🗺️ Zonage territorial

📍 Contrairement au dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur un zonage restrictif. Il est applicable sur l’ensemble du territoire francais, sans exclusion geographique (zones A, Abis, B1, B2, C, DOM-TOM).

A ce stade, aucune restriction territoriale formelle n’est prevue dans les informations disponibles.

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💰 Plafond du prix du bien

Il n’existe pas de plafond reglementaire sur le prix d’acquisition du bien.

Cependant, la mecanique de l’amortissement induit un seuil economique au-dela duquel l’investissement devient moins optimise fiscalement.

📊 Exemple : hypothese Jeanbrun en location intermediaire

Donnees :

• Taux d’amortissement : 3,5 % / an
• Plafond annuel d’amortissement deductible : 8 000 € par foyer fiscal
• Amortissement calcule sur la valeur du bien hors terrain

Calcul :

• Prix maximal economiquement utile : 8 000 € ÷ 3,5 % = 228 571 €
• Or, en pratique, environ 80 % seulement du bien est amortissable (hors terrain)
• Donc : 228 571 € ÷ 80 % = 285 714 €

💡 Conclusion : Au-dela d’environ 285 700 €, l’amortissement theorique excede le plafond annuel : la fraction excedentaire n’est pas utilisable fiscalement ; elle est perdue.

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🔢 Nombre d’operations

Aucune limite de volume d’operations n’est prevue dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

📋 Conditions diverses

• Respect des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires ;
• Mise en location nue obligatoire ;
• Respect des exigences energetiques ;
• Interdiction de louer a un membre du cercle familial – 2 rangs.

⚙️ Règles du dispositif

⏱️ Duree d’engagement

• Engagement minimum de location : 9 ans ;
• Aucune duree maximale juridique. Cependant, l’avantage fiscal etant lie a l’amortissement, celui-ci est implicitement limite dans le temps par sa mecanique comptable. La duree maximale est donc fiscale/comptable, et non juridique.

Exemple pour une location intermediaire :

• Amortissement : 3,5 % de 80 % de la valeur du bien
• Duree implicite d’amortissement : environ 23 ans
• Au-dela, le dispositif perd progressivement son interet fiscal.

📉 Amortissement du bien

Base amortissable : 80 % de la valeur du bien

(Taux appliques sur 80 % de la valeur du bien)

⭐ Specificite majeure

Contrairement au LMNP, l’amortissement Jeanbrun n’est pas limite aux seuls revenus fonciers. Il permet egalement de reduire le revenu imposable global, dans la limite des plafonds applicables.

📌 Exemple de fonctionnement fiscal

1️⃣ Donnees du foyer :

• Revenu salarial du foyer : 50 000 €
• Loyers percus : 9 600 €
• Charges reelles : 11 000 €
• Amortissement : 3 200 €

2️⃣ Resultat foncier :

• Loyers : + 9 600 €
• Charges : – 11 000 €
• Amortissement : – 3 200 €
• Resultat bailleur : deficit de 4 600 €

3️⃣ Imputation sur le revenu global :

• Revenu salarial : 50 000 €
• Deficit Jeanbrun : – 4 600 €
• Nouveau revenu imposable : 45 400 €

💰 Pour une TMI a 30 %, reduction d’impot de 1 380 € sur le foyer fiscal

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📊 Regles relatives au deficit foncier

Le plafond actuel de deduction du deficit foncier sur le revenu global, fixe a 10 700 €, demeure inchange.

Ainsi, tout deficit foncier genere par d’autres operations pourra etre cumule avec celui issu d’une operation Jeanbrun, dans la limite de ce plafond de 10 700 €.

📌 Rappel de la regle du report

L’imputation sur le revenu global n’est possible que l’annee de creation du deficit. Tout deficit non consomme devient ensuite un deficit reportable, imputable uniquement sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans.

• Regime reel obligatoire (pas de micro-foncier) ;
• Aucun changement des regles generales du deficit foncier ;
• Plafond d’imputation : 10 700 € par an ;
• Excedent reportable sur les revenus fonciers futurs, pendant 10 ans maximum.

💶 Calcul du plafond de loyer Jeanbrun

⚠️ A ce stade, les modalites ne sont pas totalement finalisees. Point restant a valider definitivement dans le decret d’application.

Il pourrait etre tres similaire au referentiel ANAH / Loc’Avantages. Les zones ne sont pas encore definitivement publiees, mais une grille proche du Pinel (A / A BIS / B1 / B2 / C / DOM) avec des plafonds differencies est attendue.

💰 Trois niveaux de loyers

📐 Formule de calcul

La formule de calcul est identique a celle du Pinel / Denormandie :

Loyer maximal = Plafond de zone (€/m²) × Surface utile × Coefficient

Avec :

• Surface utile = surface habitable + 50 % des annexes (plafond 8 m²)
• Coefficient = 0,7 + (19 / surface), plafonne a 1,2

📋 Exemple en location intermédiaire

Zone A / Logement de 45 m² (sans exterieur)

Calcul du coefficient :

Coefficient : 0,7 + 19 / 45 = 1,122

(Pour rappel le coefficient est plafonne a 1,2)

Calcul du loyer maximal :

Loyer maximal : 14,49 × 45 × 1,122 = 731,75 € / mois

Loyer maximal ≈ 732 € / mois (hors charges)

Declinaisons de loyer :

• Social : ≈ 576 €
• Tres social : ≈ 413 €

📈 Réintégration de l’amortissement dans la plus-value

Les amortissements pratiques seront reintegres dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

Les regles d’exoneration de la plus-value restent inchangees :

• 22 ans pour l’exoneration de l’impot sur la plus-value
• 30 ans pour l’exoneration des prelevements sociaux

📌 Rappel de la regle du report

Principe general :

Lors de la vente d’un bien immobilier (hors residence principale), la plus-value est imposee :

• a 19 % au titre de l’impot sur le revenu
• a 17,2 % au titre des prelevements sociaux

Detail des abattements :

Pour l’impot sur le revenu (19 %)

• 0 % d’abattement jusqu’a la 5ᵉ annee incluse
• 6 % par an de la 6ᵉ a la 21ᵉ annee
• 4 % la 22ᵉ annee

→ Exoneration totale d’IR apres 22 ans

Pour les prelevements sociaux (17,2 %)

• 0 % jusqu’a la 5ᵉ annee incluse
• 1,65 % par an de la 6ᵉ a la 21ᵉ annee
• 1,60 % la 22ᵉ annee
• 9 % par an de la 23ᵉ a la 30ᵉ annee

→ Exoneration totale apres 30 ans

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ℹ️ Informations diverses

• Il est possible d’investir au travers d’une SCI a l’IR.
• Il n’est pas possible de coupler fiscalement le dispositif Jeanbrun avec du Loc’Avantages.

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✨ Conclusion

Le dispositif Jeanbrun n’est pas un Pinel bis, c’est un dispositif hybride.

C’est un outil patrimonial de haut niveau, destine a des investisseurs : fiscalises, structures, patients, capables de raisonner en flux et non en « carotte fiscale ».

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❓ Questions fréquentes sur le statut du bailleur privé (Jeanbrun)

Quelle est la difference entre le dispositif Jeanbrun et le Pinel ?

Le Pinel offrait une reduction d’impot directe (12%, 18% ou 21% selon la duree), tandis que le Jeanbrun fonctionne par amortissement deductible (3,5% a 5,5% par an). Le Jeanbrun s’applique sur tout le territoire francais (pas de zonage restrictif), alors que le Pinel etait limite aux zones tendues. Enfin, le Jeanbrun permet de deduire l’amortissement du revenu global, pas seulement des revenus fonciers.

Puis-je investir en Jeanbrun a Nantes, Sautron ou dans ma ville ?

Oui, partout en France ! Le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire francais sans restriction geographique. Que vous investissiez a Nantes, Sautron, Saint-Herblain, Paris, Lyon, Marseille ou dans une petite ville, vous pouvez beneficier de l’amortissement Jeanbrun.

Quel est le montant maximal que je peux amortir par an ?

Cela depend du type de location choisi :

• Location intermediaire : 8 000 € / an maximum
• Location sociale : 10 000 € / an maximum
• Location tres sociale : 12 000 € / an maximum

L’amortissement Jeanbrun reduit-il vraiment mon impot sur le revenu ?

Oui ! Contrairement au LMNP, l’amortissement Jeanbrun peut reduire votre revenu imposable global (pas seulement les revenus fonciers). Si vous generez un deficit foncier grace a l’amortissement, celui-ci vient reduire votre revenu salarial imposable, dans la limite du plafond de 10 700 € par an.

Combien de temps dois-je m’engager a louer le bien ?

L’engagement minimum est de 9 ans. Il n’y a pas de duree maximale juridique, mais l’avantage fiscal (amortissement) s’epuise progressivement apres environ 23 ans pour la location intermediaire, 18 ans pour la sociale, et 14 ans pour la tres sociale.

Que se passe-t-il si je revends le bien avant la fin de l’amortissement ?

Les amortissements pratiques seront reintegres dans le calcul de la plus-value. Vous beneficierez ensuite des abattements pour duree de detention : exoneration totale d’impot sur la plus-value apres 22 ans, et exoneration des prelevements sociaux apres 30 ans.

Puis-je cumuler plusieurs investissements Jeanbrun ?

Oui, sans limite ! Le dispositif Jeanbrun ne prevoit aucune limite de volume d’operations. Vous pouvez donc realiser plusieurs investissements en parallele, tant que vous respectez les conditions d’eligibilite pour chaque bien.

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Vincent Auvrignon – OPTIMAVI
Conseiller en Gestion de Patrimoine Independant
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