Le décompte que votre notaire établira, reconstitué ligne à ligne : abattements pour durée de détention, taxe sur les plus-values élevées, et la réintégration des amortissements qui prend de court la plupart des vendeurs en location meublée ou sous statut du bailleur privé.
Règles vérifiées au 11 septembre 2026 · sans inscription · aucune donnée transmise sans votre accordIndiquez votre e-mail : le PDF (vos hypothèses, vos résultats, les points d'attention) se télécharge immédiatement sur votre appareil. Rien n'est envoyé par courrier ; je garde simplement votre adresse pour vous rappeler si vous le souhaitez.
Comprendre en 2 minutes
La plus-value imposable n'est pas « prix de vente moins prix d'achat ». C'est la différence entre deux prix corrigés, reconstruits ligne par ligne selon les articles 150 U à 150 VH du code général des impôts, sur la déclaration n° 2048-IMM-SD que remplit le notaire. Ce simulateur reproduit ces lignes, avec leurs numéros officiels.
Les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage n'était pas définitif : il était différé.
Même règle pour la location nue amortie sous le nouveau dispositif, avec une seconde reprise si vous vendez avant neuf ans.
Les abattements se gagnent par années pleines, de date à date. Signer un mois plus tard peut faire franchir un palier : le simulateur affiche les dates exactes.
Plus vous détenez le bien longtemps, moins la plus-value est imposée : 6 % par an pour l'impôt sur le revenu à partir de la 6ᵉ année (exonération totale à 22 ans), 1,65 % puis 9 % par an pour les prélèvements sociaux (exonération totale à 30 ans).
Location meublée
Au régime réel, vous avez déduit chaque année une fraction du prix du logement de vos loyers. Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025 (article 150 VB III du CGI), ces amortissements minorent le prix d'acquisition à la revente. Trois précisions qu'on lit rarement, et qui changent le résultat :
Les amortissements réintégrés ne sont pas taxés à part, contrairement à ce qu'affichent plusieurs simulateurs en ligne. Confirmé par la réponse ministérielle n° 10097 (JO AN, 24 mars 2026).
Y compris les années antérieures à 2025, quelle que soit la date de mise en location. Seule la date de la vente déclenche la règle.
Leurs amortissements ne vont pas ligne 25 : ils diminuent les travaux réels admis ligne 23. Si vos travaux amortis dépassent vos travaux justifiés, le forfait de 15 % redevient souvent le plus favorable.
Les résidences étudiantes et les résidences services seniors (articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation), les établissements pour personnes âgées ou handicapées (6° et 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles) et les établissements de soins de longue durée. Les résidences de tourisme, les résidences d'affaires et le coliving n'y figurent pas.
La bonne question n'est pas « combien cette réintégration me coûte » mais « l'amortissement a-t-il rapporté plus qu'il ne coûte à la sortie ». Le simulateur calcule le coût de sortie (impôt avec réintégration moins impôt sans) et le compare à l'économie obtenue pendant la location, d'après votre tranche d'imposition et les prélèvements sociaux sur les loyers : c'est le bilan net.
| Économie pendant la location (votre taux marginal + prélèvements sociaux) | 28 à 63 points |
| Restitution à la sortie (taux de la plus-value immobilière) | 36,2 % maximum |
| …et seulement sur la part non effacée par les abattements | dégressif |
| Après 22 ans : plus d'impôt sur le revenu · après 30 ans : plus rien | 0 € |
Location nue amortie
Le dispositif créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (statut du bailleur privé, dit « Jeanbrun ») permet d'amortir un logement loué nu, contre un engagement de location de neuf ans. À la sortie, deux conséquences se cumulent, et le simulateur les chiffre séparément.
Les amortissements pratiqués minorent le prix d'acquisition, exactement comme en location meublée : le même article 150 VB III les vise désormais.
Si la vente intervient avant la fin des neuf ans, les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu foncier de l'année de la rupture (avec un quotient), sauf décès, invalidité ou licenciement. Souvent au taux marginal le plus élevé : c'est la mauvaise surprise la plus coûteuse du dispositif.
Aucun commentaire administratif n'a été publié à ce jour sur l'articulation entre ces deux mécanismes. Le simulateur affiche les deux hypothèses, avec et sans neutralisation de la minoration, pour que vous puissiez poser la question précise à votre notaire ou à votre conseil.
Vos questions
Non, pas en pratique. La notice officielle admet d’apprécier le seuil de 50 000 € comme en matière d’indivision, c’est-à-dire sur la quote-part revenant à chaque époux. Pour un bien de communauté vendu par deux époux, le seuil effectif est donc de 100 000 € de plus-value nette imposable. Au-delà, la taxe est due dès le premier euro, de 2 % à 6 %, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche. Le simulateur applique ce mécanisme vendeur par vendeur.
Par périodes de douze mois, de date à date, et non par années civiles. Un bien acheté le 15 mars 2004 atteint sa vingt-deuxième année le 15 mars 2026 : une signature la veille laisse une part imposable à l’impôt sur le revenu, une signature le jour même l’efface. C’est la raison pour laquelle le simulateur affiche les paliers à venir avec leur date exacte.
Le plus favorable des deux. Le forfait de 7,5 % du prix d’acquisition s’applique sans justificatif pour une acquisition à titre onéreux. Vos frais réels ne sont retenus que s’ils le dépassent, et sur justification. En revanche, après une donation ou une succession, ce forfait n’existe pas : seuls les frais d’acte et les droits de mutation effectivement payés par vous majorent la valeur retenue dans l’acte.
Non. Les indemnités de remboursement anticipé ne figurent pas dans la liste des frais de cession admis fixée par décret. Elles réduisent la somme qui vous revient mais pas la plus-value imposable. Le simulateur les prend en compte dans le calcul du net vendeur, jamais dans celui de l’impôt.
Depuis la date du décès, et non depuis la date à laquelle le défunt avait acquis le bien. La valeur retenue est celle déclarée dans la succession. Le même raisonnement vaut pour une donation, à la date de l’acte.
C’est une stratégie connue : le donataire retient la valeur au jour de la donation, ce qui efface la plus-value latente. Elle suppose une donation réelle, décidée avant toute promesse de vente, sans que le donateur récupère le prix. Une donation organisée uniquement pour effacer l’impôt et suivie d’une remise des fonds au donateur expose à l’abus de droit. À étudier avec un notaire, en tenant compte des droits de donation.
Lexique
Chaque règle provient d'un texte officiel, jamais d'un comparatif commercial : Code général des impôts, articles 150 U à 150 VH, 150 VB III, 150 VE, 1609 nonies G, 244 bis A, 31 I-1° i et j, 156 I-3° · déclaration n° 2048-IMM-SD et notice n° 2048-IMM-NOT-SD (mai 2026, cessions à compter du 21 février 2026) · loi de finances pour 2025, article 84, et loi de finances pour 2026, article 47 · réponse ministérielle n° 10097 (JO AN, 24 mars 2026) · CGI annexe II, article 207, et annexe III, articles 41 duovicies H et I. Les points sur lesquels l'administration ne s'est pas prononcée sont signalés dans les résultats plutôt que tranchés silencieusement.
Ce simulateur fournit une estimation théorique et indicative, calculée à partir des seules informations que vous saisissez et des règles fiscales en vigueur au 11 septembre 2026. Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement, ni une consultation juridique, et ne tient pas compte de votre situation personnelle dans son ensemble.
Seul le notaire chargé de la vente établit la déclaration n° 2048-IMM-SD et liquide l’impôt dû lors de la signature. Son chiffre fait foi, pas celui-ci. Faites impérativement confirmer votre calcul par votre notaire avant de signer une promesse ou de fonder une décision sur ce résultat : des éléments propres à votre dossier, une origine de propriété complexe, un démembrement, une acquisition par fractions successives ou une convention fiscale internationale peuvent modifier sensiblement le montant. Une erreur ou une omission de saisie produit un résultat faux sans que l’outil puisse le détecter.
OPTIMAVI ne saurait être tenue responsable des décisions prises sur la base de cette simulation. Les règles fiscales évoluent, notamment à chaque loi de finances : vérifiez la date de mise à jour indiquée en haut de page. Les montants sont arrondis à l’euro.
OPTIMAVI — Vincent Auvrignon, conseiller en gestion de patrimoine, cabinet indépendant libre de ses partenaires. Conseiller en investissements financiers enregistré sous le numéro 25/859930 auprès de la CNCEF Patrimoine, association agréée par l’Autorité des marchés financiers. Immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 25004390 (orias.fr). SIRET 98001477300033. 5 rue de Bretagne, 44880 Sautron.
Vos données restent dans votre navigateur. Aucune information n’est transmise tant que vous ne demandez pas votre PDF ou ne remplissez pas le formulaire de contact : dans ce cas, votre adresse e-mail et un résumé chiffré de la simulation sont transmis à OPTIMAVI, uniquement pour vous recontacter si vous le souhaitez (aucune revente, aucune publicité). Contact : contact@optimavi.fr.
Envoyez-moi vos chiffres en deux lignes : OPTIMAVI vous rappelle, on vérifie ensemble la date de signature la plus favorable, les travaux et frais à retenir, l'impact d'une donation avant la vente, et ce que le produit de la vente peut devenir ensuite. Les deux premiers rendez-vous sont offerts.
CIF adhérent CNCEF n°25/859930 · COA · IOBSP · ORIAS n°25004390 · Certifié AMF. « Une vente immobilière se prépare six mois avant la signature : c'est là que se jouent la date, les frais retenus et ce que l'argent deviendra ensuite. »