Le coup de pouce famille 2026
En VEFA, c'est la date de l'acte chez le notaire qui compte, pas celle de la réservation.
Ou acheté sur plan (VEFA). Jamais habité. L'ancien est exclu, la maison construite sur son terrain aussi.
Sa résidence principale, ou louée comme résidence principale à un locataire hors de son foyer fiscal.
Gardé au moins cinq ans à compter de l'achat ou de l'achèvement. Revendu avant : les droits sont dus, avec intérêts.
Le coup de pouce famille, en chiffres
Le T2 neuf, tout compris : 205 000 €
T2 de 40 m² avec parking, 200 000 € + 5 000 € de frais de notaire réduits (neuf). Crédit sur 25 ans à 3,3 % : 515 € par mois. Loyer plafonné (niveau intermédiaire, zone B1) : 550 €.
Ce qui reste à payer chaque mois, avec et sans la donation
Loyer 550 €, charges non récupérables 80 €, effet fiscal du statut du bailleur privé + 34 € par mois (amortissement 3,5 % du prix : aucun impôt sur les loyers, et un déficit de 1 360 € qui réduit l'impôt sur le salaire, tranche à 30 %). Première année, estimation pédagogique.
Exemple simplifié, règles de septembre 2026 : loyer plafonné du niveau intermédiaire pour 40 m² en zone B1, taux et mensualité indicatifs, amortissement plafonné à 8 000 € par an, déficit foncier hors intérêts imputable sur le revenu global (limite 10 700 €). Le résultat réel dépend du programme, du prêt et de la situation de chacun ; loyers et valeur d'un bien immobilier ne sont pas garantis.
À vous
Changez le don, le prix, le loyer et la route fiscale : le calculateur vous dit ce qui reste à la charge de votre enfant la première année. Gratuit, sans inscription.
Estimation pédagogique de la première année. Frais de notaire réduits (2,5 %) ajoutés automatiquement au prix.
Hypothèses : intérêts de la première année ≈ capital × taux ; amortissement route A = 3,5 % du prix, plafonné à 8 000 € par an ; déficit foncier hors intérêts imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € ; loyers imposés à la tranche marginale + 17,2 % de prélèvements sociaux ; route B au régime réel (intérêts et charges déductibles, sans amortissement). Résultat indicatif, à confirmer sur votre dossier.
Le choix qui compte
La méthode
Le don devient un bien, loué au moins 5 ans, 9 ans avec le statut du bailleur privé. Pas de voiture, pas de voyage : un patrimoine.
Un appartement payé à 60 ou 63 ans, c'est un loyer net chaque mois quand la pension ne suffira pas.
Le crédit est couvert par l'assurance emprunteur : en cas de coup dur, le bien reste à la famille, sans dette.
Vos enfants pourront à leur tour donner ce bien en nue-propriété ou le laisser produire un loyer pour leurs enfants.
Rendez-vous et choix de la route en septembre-octobre, programme et accord de prêt en octobre-novembre, don et acte notarié avant le 31 décembre 2026. Un dossier complet prend six à dix semaines : il est encore temps, à condition de ne pas attendre décembre.
Dites-moi combien vous envisagez de donner et à qui : OPTIMAVI vous rappelle, on vérifie vos enveloppes, je cherche l'appartement, je négocie le crédit et je coordonne le notaire. Premier bilan offert, sans engagement, pour vous comme pour vos enfants.
Pour aller plus loin
Vous avez l'essentiel. Ce qui suit est la version complète : les droits de succession, les trois enveloppes, les sept conditions du don spécial, le texte de loi, et les erreurs qui coûtent cher.
Entre parents et enfants, chaque enfant hérite de 100 000 € sans droits par parent. Au-delà, le barème grimpe vite : 20 % dès 15 932 € de part taxable, jusqu'à 45 %. Un patrimoine « normal », une maison et de l'épargne, dépasse ce seuil bien plus souvent qu'on ne le croit.
Les abattements se renouvellent tous les 15 ans. Donner à 70 ans, c'est pouvoir transmettre une deuxième fois sans droits à 85 ans, puis laisser une succession plus légère. Attendre, c'est laisser tous les abattements se consommer une seule fois, au décès. Et donner à 70 ans, c'est aider un enfant de 40 ans qui construit sa vie, plutôt qu'un enfant de 60 ans qui n'en a plus besoin.
| Enveloppe | Montant sans droits | Conditions | Durée |
|---|---|---|---|
| Abattement classique art. 779 CGI | 100 000 € par parent et par enfant 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant | Tout type de bien (argent, immobilier, titres). Aucune condition d'âge ni d'usage. | Se renouvelle tous les 15 ans |
| Don familial de sommes d'argent art. 790 G CGI | 31 865 € par donateur et par bénéficiaire | Argent uniquement. Donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur. Enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, ou neveu et nièce sans descendance. | Se renouvelle tous les 15 ans |
| Don « logement neuf » art. 790 A bis CGI | 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, 300 000 € maximum reçus par bénéficiaire | Argent utilisé dans les 6 mois pour acheter un logement neuf ou en VEFA, conservé 5 ans comme résidence principale ou loué comme résidence principale. Aucune condition d'âge du donateur. | Versements du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 |
Les dons exonérés au titre de l'article 790 A bis et du don familial ne consomment pas l'abattement classique. Les donations de moins de 15 ans sont rappelées au décès pour le calcul des droits sur le reste : d'où l'intérêt de donner tôt. Barèmes et abattements en vigueur en septembre 2026.
Un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant. Sans descendance, un neveu ou une nièce. Le donateur n'a aucune limite d'âge.
100 000 € par donateur et par bénéficiaire. Un enfant peut recevoir au total 300 000 € exonérés de plusieurs donateurs.
L'achat d'un logement neuf jamais habité, ou en VEFA. L'ancien est exclu, la construction d'une maison sur son terrain aussi. Les fonds peuvent aussi financer une rénovation énergétique de sa résidence principale.
Les sommes sont employées au plus tard le dernier jour du 6e mois qui suit le versement. En VEFA, c'est la date de l'acte de vente chez le notaire qui compte.
Le bénéficiaire garde le logement comme résidence principale, ou le loue comme résidence principale d'un locataire, pendant 5 ans. Le locataire ne peut pas être un membre de son foyer fiscal.
Déclaration du don (formulaire 2735) dans le mois qui suit le versement, ou acte notarié. Le bénéficiaire conserve acte de vente, factures et bail.
Pas d'achat par une SCI : l'enfant achète en son nom. Pas de cumul avec MaPrimeRénov', le crédit d'impôt services à la personne, ni une déduction de charges sur les mêmes dépenses. Si une condition casse, les droits sont réclamés avec intérêts de retard.
Le II de l'article 790 A bis précise que l'exonération « ne s'applique pas aux dépenses au titre desquelles le donataire a bénéficié […] d'une déduction de charges pour la détermination de l'impôt sur le revenu ». Or l'amortissement du statut du bailleur privé (loi « Jeanbrun ») est précisément une déduction de charges calculée sur le prix du logement. Lecture prudente, partagée par les notaires que je consulte : on ne cumule pas le don spécial de 100 000 € et l'amortissement Jeanbrun sur les mêmes sommes. Les intérêts d'emprunt et les charges courantes, eux, ne concernent pas le prix d'achat : ils restent déductibles normalement. En cas de doute, un rescrit fiscal permet d'obtenir la position écrite de l'administration.
Vos questions
Oui, et même davantage. L'abattement classique permet 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, le don familial de sommes d'argent ajoute 31 865 € (donateur de moins de 80 ans), et jusqu'au 31 décembre 2026 un don supplémentaire de 100 000 € est exonéré s'il finance un logement neuf dans les 6 mois. Au total, 231 865 € par parent et par enfant sans droits.
Oui. L'exonération de l'article 790 A bis s'ajoute à l'abattement de droit commun et au don familial de 31 865 € : elle ne les consomme pas. Un couple de parents peut ainsi transmettre 463 730 € à un enfant sans droits en 2026, à condition de respecter les règles propres au don « logement neuf ».
Oui : le don exonéré de 100 000 € vise les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants, et les neveux et nièces pour les donateurs sans descendance. Chaque bénéficiaire peut recevoir jusqu'à 300 000 € exonérés de plusieurs donateurs. Le grand-parent n'a aucune limite d'âge pour ce don.
Oui. La loi admet que le logement soit affecté à la location comme résidence principale du locataire pendant 5 ans à compter de l'achat ou de l'achèvement. Seule interdiction : louer à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire. La location nue à un locataire extérieur, avec un bail d'habitation classique, respecte la condition.
Pas sur les mêmes sommes. La loi exclut l'exonération pour les dépenses ayant bénéficié d'une déduction de charges pour l'impôt sur le revenu, et l'amortissement Jeanbrun est une déduction calculée sur le prix du logement. En pratique, on choisit : soit l'amortissement Jeanbrun financé par l'abattement classique et le crédit, soit le don spécial avec une location nue classique. Le notaire valide le montage avant la signature, et un rescrit fiscal est possible en cas de doute.
Pas avec le don spécial de 100 000 € : l'administration exclut l'apport à une SCI, l'enfant doit acheter en son nom. Le logement locatif intermédiaire (LLI), qui suppose une société, n'est donc accessible qu'avec l'abattement classique et le don familial. Il apporte alors une TVA à 10 % et une taxe foncière compensée, contre un engagement de location d'au moins 15 ans.
L'exonération est remise en cause : les droits de donation deviennent exigibles sur les 100 000 €, avec intérêts de retard. Seul le décès du bénéficiaire échappe à cette reprise. C'est pourquoi le montage vise un bien qu'on garde au moins 9 ans, le temps de l'engagement de location et de l'amortissement du crédit.
Le versement doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2026, et l'acte d'achat du logement neuf dans les 6 mois suivants. Un don d'argent se déclare sur le formulaire 2735 dans le mois ; le passage chez le notaire n'est pas obligatoire, mais il est recommandé dès qu'il y a plusieurs enfants (donation-partage) ou des sommes importantes.
CIF adhérent CNCEF n°25/859930 · COA · IOBSP · ORIAS n°25004390 · Certifié AMF. « Transmettre, ce n'est pas seulement éviter des droits. C'est donner à ses enfants un bien qui les protège, au bon moment, et dormir tranquille. Je m'occupe de tout, du notaire au locataire. »
Pour être tout à fait clairs : cet article donne une information générale à visée pédagogique, à jour de septembre 2026 ; il ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement personnalisé. Les chiffres du cas pratique sont un exemple générique ; les loyers, la valeur d'un bien immobilier et les avantages fiscaux dépendent de la situation de chacun et de l'évolution des textes, et ne sont pas garantis. Toute donation et tout montage sont validés par un notaire avant signature. Vincent Auvrignon est conseiller en investissements financiers (CIF, adhérent CNCEF n°25/859930), courtier en assurance (COA) et IOBSP, immatriculé à l'ORIAS sous le n°25004390 (orias.fr), certifié AMF. Pour l'immobilier neuf, OPTIMAVI est rémunéré par le promoteur au prix public, sans surcoût pour l'acheteur ; le premier bilan est offert ; la rémunération du cabinet est indiquée par écrit avant toute décision.