Projetez la rentabilité de votre investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier : au comptant, à crédit, en versements mensuels ou en nue-propriété. Gratuit, sans inscription.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de gestion directe. Elles collectent les fonds de plusieurs épargnants pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, logistique, en France et en Europe), générant des revenus potentiels réguliers.
Ce simulateur, mis à jour avec le barème fiscal 2026, vous aide à projeter la rentabilité de votre investissement en SCPI selon quatre stratégies : achat au comptant, achat à crédit (effet de levier), versements mensuels programmés et nue-propriété (démembrement).
Valeur de retrait = valeur de souscription minorée des frais. Vos revenus restent calculés sur la valeur de souscription totale tant que vous conservez vos parts.
| Année | Total investi | Revenus bruts | Revenus nets | Revenus nets / mois | Valeur de souscription (base des revenus) |
Valeur de retrait (nette de frais, en cas de revente) |
Gain en cas de revente |
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Gain total = valeur de retrait + revenus perçus − apport − mensualités versées. Les revenus restent calculés sur la valeur de souscription totale.
Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers imposables, ce qui réduit votre impôt pendant la durée du crédit.
| Année | Mensualité crédit | Revenus bruts | Revenus nets | Cashflow mensuel | Valeur de souscription (base des revenus) |
Valeur de retrait (nette de frais) |
Capital restant dû | Patrimoine net en cas de revente |
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| Année | Valeur pleine propriété (revalorisée) |
Valeur estimée de votre position | Impôt et prélèvements sociaux dus |
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*Estimation au taux de distribution de 5,5 % avec une TMI de 30 % sur SCPI française ; à affiner avec votre conseiller selon votre situation au moment du remembrement.
Vous souscrivez vos parts de SCPI au prix public, exactement le même qu'en direct. Ce sont les sociétés de gestion qui rémunèrent Optimavi ultérieurement. Concrètement, l'accompagnement ne vous coûte rien de plus :
Un seul outil, cinq calculs différents. Voici ce que vous pouvez obtenir en quelques secondes, sans inscription ni communication de vos coordonnées.
Indiquez le montant investi et le taux de distribution : le simulateur calcule vos loyers SCPI bruts, mois par mois et sur l'année. Sur 50 000 € placés à 4,91 %, cela représente environ 2 455 € par an, soit près de 205 € par mois avant fiscalité.
La rentabilité réelle ne se limite pas au taux affiché. L'outil déduit les frais de souscription, la fiscalité et, si vous financez à crédit, les intérêts d'emprunt — pour vous donner le rendement net, celui qui compte vraiment.
Les revenus de SCPI françaises sont imposés comme des revenus fonciers : votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La simulation de l'impôt sur le revenu SCPI est intégrée : renseignez votre TMI et vous voyez immédiatement ce qu'il vous reste, net d'impôt.
Vous préférez investir progressivement plutôt qu'en une fois ? La simulation avec versements mensuels projette la constitution de votre capital dans le temps, en réinvestissant ou non les loyers perçus.
Trois modes de détention, trois résultats très différents. Le rendement à crédit intègre l'effet de levier et la déductibilité des intérêts ; le mode nue-propriété chiffre la décote et l'absence totale de fiscalité pendant le démembrement.
Aucune donnée demandée. Ce simulateur fonctionne entièrement dans votre navigateur : pas d'e-mail, pas de téléphone, aucun formulaire à remplir pour voir vos résultats.
Accédez à un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, santé, commerces, logistique, Europe) avec un ticket d'entrée accessible, dès quelques centaines d'euros ou 50 €/mois en versements programmés.
Les SCPI versent des revenus potentiels trimestriels ou mensuels, historiquement attractifs comparés à d'autres placements, sans garantie toutefois.
Aucune contrainte de gestion locative : recherche de locataires, travaux et administration sont entièrement pris en charge par la société de gestion.
Oui. Ce simulateur est 100 % gratuit et sans inscription : aucun email, aucun numéro de téléphone, aucune coordonnée n'est demandée. Vous obtenez vos résultats immédiatement, et l'export PDF est libre lui aussi. Si vous souhaitez ensuite être accompagné, c'est vous qui décidez de nous contacter — jamais l'inverse.
Le nantissement consiste à donner un actif en garantie à la banque (vos parts de SCPI elles-mêmes, ou une assurance vie) à la place d'une hypothèque. C'est une technique courante pour financer des parts de SCPI à crédit : la banque prête, et se réserve le droit de récupérer l'actif nanti en cas de défaut. Dans le simulateur, utilisez l'onglet « À crédit » : les calculs sont identiques, seule la garantie du prêt change.
À titre indicatif : 100 000 € placés sur des SCPI à 5,5 % de taux de distribution génèrent environ 5 500 € bruts par an, soit ≈ 458 €/mois. Net de fiscalité (SCPI françaises, prélèvements sociaux inclus), comptez ≈ 330 €/mois à TMI 11 % et ≈ 240 €/mois à TMI 30 % — les SCPI européennes réduisent sensiblement la note. Lancez la simulation ci-dessus avec vos propres paramètres pour un résultat précis et détaillé année par année.
Une SCPI collecte des fonds auprès d'investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. Les revenus générés sont redistribués aux associés sous forme de dividendes, au prorata de leurs parts.
Les frais de souscription d'une SCPI sont inclus dans le prix de la part : vous ne les payez pas en plus. Tant que vous conservez vos parts, vos revenus sont calculés sur la totalité de votre valeur de souscription. C'est seulement en cas de revente que la valeur de retrait (minorée des frais) s'applique. C'est pourquoi la SCPI est un placement de long terme : avec le temps, revenus cumulés et revalorisation compensent largement cet écart.
Les revenus des SCPI françaises sont imposés comme des revenus fonciers : barème progressif de l'impôt sur le revenu selon votre TMI (0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % en 2026), auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Les SCPI européennes investissent dans l'immobilier hors de France (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Italie...). Leurs revenus bénéficient de deux avantages fiscaux majeurs : ils sont exonérés des prélèvements sociaux de 17,2 %, et les conventions fiscales (méthode du crédit d'impôt ou du taux effectif selon le pays) évitent la double imposition. En pratique, l'imposition résiduelle en France correspond approximativement à votre taux marginal moins votre taux moyen d'imposition. Notre simulateur calcule ce taux moyen précisément à partir de vos revenus si vous utilisez l'aide TMI. À noter : l'impôt étranger est déjà prélevé par la société de gestion avant distribution, et les rendements affichés en tiennent généralement compte.
L'achat de SCPI à crédit crée un effet de levier : vous vous constituez un patrimoine avec un effort d'épargne mensuel limité, et les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers imposables. Cette stratégie est particulièrement pertinente pour les TMI de 30 % et plus. Elle comporte néanmoins un risque accru : les revenus ne sont pas garantis alors que les mensualités le sont.
De nombreuses SCPI permettent d'investir progressivement, dès 50 €/mois environ selon les sociétés de gestion. Chaque versement achète des parts (ou fractions de parts) au prix en vigueur. C'est une façon simple de lisser son point d'entrée et de se constituer un patrimoine immobilier au rythme de ses projets de vie, sans immobiliser une grosse somme d'un coup.
Le démembrement temporaire sépare la propriété des parts entre un usufruitier (qui perçoit les revenus) et un nu-propriétaire (qui détient le capital). En achetant la nue-propriété, vous bénéficiez d'une décote sur le prix - couramment de 15 à 20 % sur 5 ans jusqu'à 40 % et plus sur 15-20 ans selon les clés de répartition des sociétés de gestion. Pendant le démembrement : aucun revenu, donc aucun impôt ni prélèvements sociaux, et les parts sont hors assiette IFI. Au terme, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans frais ni fiscalité.
Le délai de jouissance est la période entre l'achat de parts SCPI et le début de perception des revenus, généralement de 3 à 6 mois. Pendant ce délai, vous êtes propriétaire des parts mais ne percevez pas encore de revenus. Le simulateur en tient compte sur la première année.
Comme tout placement immobilier, la SCPI comporte des risques : le capital et les revenus ne sont pas garantis, la valeur des parts peut baisser, et la liquidité est limitée (la revente peut prendre du temps). La durée de placement recommandée est généralement de 8 à 10 ans minimum. Un conseil personnalisé permet de vérifier l'adéquation avec votre situation, vos objectifs et votre horizon avant toute souscription.
Vincent Auvrignon, conseiller indépendant en gestion de patrimoine, étudie gratuitement votre situation en visio, partout en France et à l'étranger, et vous accompagne de la sélection des SCPI jusqu'au suivi de vos déclarations, sans frais supplémentaires pour vous.
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