Valable pour une duree de 3 ans
Decret d'application prevu mi-fevrier 2026.
De nombreux professionnels pensent que ce dispositif pourrait avoir une duree de vie limitee compte tenu des elections presidentielles et pourrait etre remis en cause dans le cadre du projet de loi de finances 2028.
Le statut du bailleur prive, dispositif Jeanbrun, a pour objectif de relancer l'investissement locatif prive en France, a la suite de l'extinction du dispositif Pinel.
Il repose sur l'octroi d'avantages fiscaux significatifs, en contrepartie :
Le dispositif releve de l'article 31 du BOFiP. Il ne s'agit pas d'une reduction d'impot, mais d'une deduction fiscale (issue de la reduction de l'assiette imposable grace a un mecanisme d'amortissement).
📍 Contrairement au dispositif Pinel, le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur un zonage restrictif. Il est applicable sur l'ensemble du territoire francais, sans exclusion geographique (zones A, Abis, B1, B2, C, DOM-TOM).
A ce stade, aucune restriction territoriale formelle n'est prevue dans les informations disponibles.
🌍 Cela signifie que vous pouvez investir partout en France : Nantes, Sautron, Saint-Herblain, Orvault, Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Strasbourg, Lille... et meme dans les petites villes !
Il n'existe pas de plafond reglementaire sur le prix d'acquisition du bien.
Cependant, la mecanique de l'amortissement induit un seuil economique au-dela duquel l'investissement devient moins optimise fiscalement.
Donnees :
Calcul :
💡 Conclusion : Au-dela d'environ 285 700 €, l'amortissement theorique excede le plafond annuel : la fraction excedentaire n'est pas utilisable fiscalement ; elle est perdue.
Aucune limite de volume d'operations n'est prevue dans le cadre du dispositif Jeanbrun.
Exemple pour une location intermediaire :
Base amortissable : 80 % de la valeur du bien
| Type de location | Taux d'amortissement | Plafond annuel de deduction |
|---|---|---|
| Location intermediaire | 3,5 % / an | 8 000 € / an |
| Location sociale | 4,5 % / an | 10 000 € / an |
| Location tres sociale | 5,5 % / an | 12 000 € / an |
(Taux appliques sur 80 % de la valeur du bien)
Contrairement au LMNP, l'amortissement Jeanbrun n'est pas limite aux seuls revenus fonciers. Il permet egalement de reduire le revenu imposable global, dans la limite des plafonds applicables.
1️⃣ Donnees du foyer :
2️⃣ Resultat foncier :
3️⃣ Imputation sur le revenu global :
💰 Pour une TMI a 30 %, reduction d'impot de 1 380 € sur le foyer fiscal
Est-ce que le dispositif Jeanbrun est fait pour vous ? Prenons rendez-vous gratuitement et je vous explique tout en detail, avec une simulation personnalisee de votre situation.
📞 Prenons rendez-vousLe plafond actuel de deduction du deficit foncier sur le revenu global, fixe a 10 700 €, demeure inchange.
Ainsi, tout deficit foncier genere par d'autres operations pourra etre cumule avec celui issu d'une operation Jeanbrun, dans la limite de ce plafond de 10 700 €.
L'imputation sur le revenu global n'est possible que l'annee de creation du deficit. Tout deficit non consomme devient ensuite un deficit reportable, imputable uniquement sur les revenus fonciers futurs pendant 10 ans.
A ce stade, les modalites ne sont pas totalement finalisees. Point restant a valider definitivement dans le decret d'application.
Il pourrait etre tres similaire au referentiel ANAH / Loc'Avantages. Les zones ne sont pas encore definitivement publiees, mais une grille proche du Pinel (A / A BIS / B1 / B2 / C / DOM) avec des plafonds differencies est attendue.
| Zone | Location intermediaire (€/m²) | Location sociale (€/m²) | Location tres sociale (€/m²) |
|---|---|---|---|
| A BIS | 19,51 € | 13,64 € | 10,64 € |
| A | 14,49 € | 10,49 € | 8,18 € |
| B1 | 11,68 € | 9,04 € | 7,04 € |
| B2 | 10,15 € | 8,67 € | 6,74 € |
| C | 10,15 € | 8,05 € | 6,25 € |
| DOM | 12,02 € | Aucune | Aucune |
| Polynesie francaise | 14,28 € | Aucune | Aucune |
| Nouvelle-Caledonie | 14,28 € | Aucune | Aucune |
| Iles Wallis et Futuna | 14,28 € | Aucune | Aucune |
La formule de calcul est identique a celle du Pinel / Denormandie :
Loyer maximal = Plafond de zone (€/m²) × Surface utile × Coefficient
Avec :
Calcul du coefficient :
Coefficient : 0,7 + 19 / 45 = 1,122
(Pour rappel le coefficient est plafonne a 1,2)
Calcul du loyer maximal :
Loyer maximal : 14,49 × 45 × 1,122 = 731,75 € / mois
Loyer maximal ≈ 732 € / mois (hors charges)
Declinaisons de loyer :
Les amortissements pratiques seront reintegres dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.
Les regles d'exoneration de la plus-value restent inchangees :
Principe general :
Lors de la vente d'un bien immobilier (hors residence principale), la plus-value est imposee :
Detail des abattements :
→ Exoneration totale d'IR apres 22 ans
→ Exoneration totale apres 30 ans
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📞 Contactez-moi – c'est GRATUITLe dispositif Jeanbrun n'est pas un Pinel bis, c'est un dispositif hybride.
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Je ne vends que ce que j'acheterais pour moi. Si un bien ne correspond pas a mes criteres d'exigence en termes de qualite, je ne vous le proposerai pas.
📍 Disponible dans toute la France en visioconference
Nantes, Sautron, Saint-Herblain, Orvault, Coueron, La Chapelle-sur-Erdre, Carquefou, Reze, Vertou, Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Lille, Strasbourg... et partout ailleurs !
Le Pinel offrait une reduction d'impot directe (12%, 18% ou 21% selon la duree), tandis que le Jeanbrun fonctionne par amortissement deductible (3,5% a 5,5% par an). Le Jeanbrun s'applique sur tout le territoire francais (pas de zonage restrictif), alors que le Pinel etait limite aux zones tendues. Enfin, le Jeanbrun permet de deduire l'amortissement du revenu global, pas seulement des revenus fonciers.
Oui, partout en France ! Le dispositif Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire francais sans restriction geographique. Que vous investissiez a Nantes, Sautron, Saint-Herblain, Paris, Lyon, Marseille ou dans une petite ville, vous pouvez beneficier de l'amortissement Jeanbrun.
Cela depend du type de location choisi :
Oui ! Contrairement au LMNP, l'amortissement Jeanbrun peut reduire votre revenu imposable global (pas seulement les revenus fonciers). Si vous generez un deficit foncier grace a l'amortissement, celui-ci vient reduire votre revenu salarial imposable, dans la limite du plafond de 10 700 € par an.
L'engagement minimum est de 9 ans. Il n'y a pas de duree maximale juridique, mais l'avantage fiscal (amortissement) s'epuise progressivement apres environ 23 ans pour la location intermediaire, 18 ans pour la sociale, et 14 ans pour la tres sociale.
Les amortissements pratiques seront reintegres dans le calcul de la plus-value. Vous beneficierez ensuite des abattements pour duree de detention : exoneration totale d'impot sur la plus-value apres 22 ans, et exoneration des prelevements sociaux apres 30 ans.
Oui, sans limite ! Le dispositif Jeanbrun ne prevoit aucune limite de volume d'operations. Vous pouvez donc realiser plusieurs investissements en parallele, tant que vous respectez les conditions d'eligibilite pour chaque bien.
Absolument ! En tant que conseiller en gestion de patrimoine independant, j'accompagne mes clients partout en France en visioconference. Que vous soyez a Nantes, Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nice ou ailleurs, je vous aide a trouver le meilleur bien Jeanbrun et a optimiser votre fiscalite. Mon accompagnement est 100% gratuit pour vous (remuneration par le promoteur, sans sur-prix).
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Le dispositif Jeanbrun remplace progressivement le Pinel comme principal outil de defiscalisation immobiliere en 2026. Contrairement au Pinel, le Jeanbrun fonctionne par amortissement deductible et s'applique sur tout le territoire francais. Si vous recherchez un conseiller investissement immobilier locatif pour optimiser votre fiscalite et votre patrimoine, OPTIMAVI vous propose un accompagnement personnalise gratuit avec simulation complete de rentabilite et calcul d'amortissement.
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📞 Appelons-nous maintenantVincent Auvrignon - OPTIMAVI
Conseiller en Gestion de Patrimoine Independant
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